Pérez Sánchez sostiene que la razón estructural por la que Uruguay, como sociedad y Estado, permite que haya el doble de casas vacías que de personas necesitadas de vivienda, es la especulación. La vivienda es un Derecho Humano no garantizado por el Estado uruguayo para una población vulnerable que termina expulsada a las periferias, o hacinada en asentamientos o pensiones.

El peligro de esta "realidad escandalosa" —reflejada en los números del Censo— radica en que la vivienda es un mecanismo para la reproducción del capital. Esto no solo supera la capacidad financiera de las organizaciones sociales vinculadas a la vivienda para adquirir terrenos, sino que también desvirtúa la "función social" del suelo. La tierra, no es un lugar de ser para vivir, que se caracteriza como un recurso finito, esta concentrado y abandonado al mercado para fijar precios. En definitiva, el "escándalo" es convertir un Derecho Humano como la vivienda en un activo financiero.

¿Qué significa para usted que haya 300 mil casas desocupadas en Uruguay?

Los datos pueden ser alarmantes en sí mismos. Hay mucho para analizar, tanto lo que nos dicen como lo que no. En primer lugar, y a modo conceptual, en Uruguay hay un montón de personas que no acceden a su Derecho a la Vivienda. Esta realidad se manifiesta de diferentes maneras: desde vivir en la calle hasta peregrinar por pensiones o asentamientos. Detrás de esta discusión cuantitativa, hay personas.

Desde la academia, el campo popular y los movimientos sociales, tenemos que discutir cómo organizamos al Estado y qué instrumentos generamos para dar respuesta. Si discutimos solo los números, nos perdemos la posibilidad de reflexionar sobre cuestiones estructurales.

Otra prioridad conceptual es que la vivienda son parte de la reproducción y acumulación que el capital sí o sí necesita. El peligro de que la vivienda sea una mercancía es que tiene un valor de cambio y no de uso. Los números reflejan que una parte de la maquinaria de producción no está ligada a dar respuesta a una necesidad. Negar el número tiene que ver con el foco de la disputa. Debemos considerar los instrumentos o políticas públicas que contribuyen a esa realidad.

La política de vivienda en Uruguay es residual, focalizada y no una política universal. Tampoco la vivienda es un Derecho garantizado a la ciudadanía. Si bien el Estado firmó todas las convenciones de Derechos Humanos, en nuestra propia Constitución está obligado a "propender" vivienda, no a garantizarla. En este marco, las personas son consideradas como sujetos de crédito, no como sujetos de derecho.

El Estado uruguayo únicamente subvenciona. Incluso las personas que vivimos en cooperativas tenemos un crédito, a pesar de que, por ser humanos, tenemos la necesidad básica de un techo. Las políticas residuales de préstamos son complementarias a lo que verdaderamente determina el mercado. Estamos en un sistema que cada vez produce más ciudades, y las viviendas son parte de esa acumulación de capital.

Que haya más viviendas desocupadas que déficit habitacional es escandaloso. Hay 300 mil viviendas desocupadas; el número se puede desagregar, como hace Gonzalo Bustillo en el artículo con ustedes. El censo tiene seis categorías para esa tenencia, pero tres están groseramente vinculadas a la especulación y el abandono. Ahí está la cuestión que comentaba al principio: ¿es la inoperancia del Estado o son las lógicas de especulación de capital?

Bustillo habla de un siete por ciento de casas desocupadas. Andrade asegura que el porcentaje de viviendas desocupadas necesarias es de tres a seis por ciento.

Ahí hay otro capítulo a discutir. Se entiende el concepto planteado por Bustillo. Pero el segundo concepto, el de segunda residencia, es algo que en este país tampoco se discute. La segunda residencia a veces es una ficción, no se trata de una única segunda residencia, sino de la tercera, la cuarta, la quinta o la sexta.

El Censo no desagrega la información por propietarios, pero ¿por otras vías sabemos si una sola persona tiene varias?

No. Es parte de la opacidad. Hay una parte de estos indicadores del INE —al menos la mitad— que sí nos brinda las cifras de las viviendas abandonadas, ruinosas, de las que no se sabe qué clase de vivienda son.

Es muy engorroso acceder a los datos del INE. El procedimiento implica que para obtener información hay que estar enmarcado en un proyecto. Es un criterio de política de seguridad estadística que cambió; el acceso se restringió, incluso, para los académicos.

Lo que sabemos es que una de cada tres viviendas está en categoría de segunda vivienda. No son para reposición ni nada de eso. Ahí radica lo escandaloso, porque estamos hablando del mismo número que FUCVAM u otros actores plantean como déficit habitacional.

Omitir dar respuestas a esta situación es una omisión ideológica. Hay una barrera ideológica y conceptual en esto. Es decir, si tenemos personas que no tienen garantizado su Derecho y, al mismo tiempo, un conjunto de suelo urbano o fincas –más allá de su estado– no se ponen a disposición para dar respuesta.

Ahí es cuando la vivienda, supuestamente, pasa a ser un activo financiero. En este sentido, ¿cuál es el estadio actual? ¿Cuán lejos está la vivienda de ser un Derecho y cuán efectivamente lejos está de ser un activo financiero?

El escenario actual es de una amplia contradicción. En vivienda, como ya dije, las políticas públicas son residuales. Pocas sirven para dar respuestas, por ejemplo, las cooperativas de vivienda.

No creo que todo sea financiarización; aún existen formas pre-financieras del mercado de la vivienda. Volviendo al tema de la segunda residencia como ejemplo, podemos encontrar algunos sectores acomodados que piensan con lógica rentista. Acumulan de cinco a siete propiedades para alquilarlas en su jubilación. Esas son las lógicas de acumulación de propiedad, renta y patrimonio. Esa es la lógica predominante.

La lógica del activo entra en juego: la dinámica es que tanto el suelo como la vivienda sirven para rentabilizar y fijar capital. Ambas cosas. El capital sabe que el mundo es volátil. A la hora de determinar un negocio con poco riesgo, la vivienda y el suelo son espacios de mayor estabilidad. Dentro de esta dinámica también está involucrada la economía criminal.

La opacidad y la poca información que necesitamos saber se deben a que en el plano del activo financiero la vivienda desde el uso de la vivienda. vendido". El valor diferencial de una renta captada es cuanta que es el terreno puedo adquirir, en el sentido de lo que se puede hacer en él y lo codiciado que el mismo sea: el lugar, ello lleva a la especulación entre quienes son dueño del suelo y quienes le quieren comprarlo y la capacidad de establecer precios de algunos actores inmobiliarios.

La lógica de la especulación es algo que "rompe los ojos". Porque, aunque de esas 300 mil viviendas desocupadas, 100 mil estén abandonadas, estamos hablando de que las casas desocupadas son una de cada tres. Y, repito, es escandaloso.

Con todo ese panorama, ¿cuán lejos estamos de la burbuja inmobiliaria, por ejemplo, la que ocurrió en Estados Unidos en 2008?

No sé. El caso uruguayo es "a lo uruguayo". Puede haber "pompitas", "burbujitas", como pasó con los barrios privados, donde se sobregiró la inversión con Balsa y dio quiebra. No me parece que seamos un actor de nivel como Estados Unidos, con esa escala, dinámica y un papel de funcionamiento en la economía global.

Andrade mencionó en su entrevista con El Solidario que la ciudad demográficamente no creció, sino que la población crecía en las periferias y el centro estaba más vacío. Una tendencia que se marcó en 2002, se confirmó en 2011 y se reconfirmó en 2025. Para paliar este efecto se crearon dos instrumentos: el derecho a la preferencia, creado por la Ley de Ordenamiento Territorial, y otra normativa sobre inmuebles abandonados con posibilidad de expropiarlos. Usted mencionó la falta de instrumentos, ¿pero qué instrumentos faltan? ¿Hay que afinarlos o replantearlos?

El Estado merece una perspectiva de derecho socializante, colectiva, una sociedad justa que pueda debatir la regulación de los mercados. Eso no está sobre la mesa. Tenemos que regular los mercados de alquileres, por ejemplo, el mercado de la vivienda y el mercado del suelo: cómo se fijan los valores, cómo se establecen los criterios. Esa es una discusión que merece ser fuerte y profunda. Hay modificaciones a nivel jurídico, pero, sobre todo, es una decisión política.

¿Qué contrato social tenemos? Eso es lo primero. La fotografía que nos da el Censo es un contrato social que muestra que, como sociedad, reproducimos y legitimamos la desigualdad. Eso hay que decirlo.

Respecto a los instrumentos, en este marco de no discutir la regulación de nada, hay herramientas que pueden operar a veces con buenos deseos, pero que, si no atacan los elementos más estructurales de los que estamos hablando, pueden quedar como un "tiro al aire", en el intento.

¿Para usted estas políticas son un gesto?

Sí. La política de vivienda vacante es interesante como gesto, pero me parece solo un gesto. Tendría que ser una política activa. Por ejemplo, en Montevideo, períodos atrás, se apuntó a los inmuebles vacantes y fincas abandonadas con un valor mayor al de tasación. Pero, ¿hay que llegar a ese nivel? La finca está en especulación, abandonada, esperando sistemáticamente que se pueda generar ganancia o plusvalía. La política tiene que ser más agresiva. No se ha implementado una política general de expropiación ni nada.

Lo que habría que hacer es ajustar las tasas de contribuciones, que cada vez fueran más altas. Porque eso va contra la lógica del mejor postor, contra la lógica de especulación. Por ahora, van fijando precios a sus anchas.

Las Intendencias aceptan, por ejemplo, a través de instrumentos de ordenamiento territorial que prevé la ley, algunas cosas que podrían, de alguna manera, ordenar en el sentido de aceptar o no que se construyan más niveles de altura. Esta es una de las formas de captación de renta.

También se podría pensar en otro cobro de plusvalías en viviendas que casi no se usa, como retorno por un mayor valor a partir de que tu inmueble se rentabiliza por la obra pública. Cuando se hizo la Plaza Seregni con fondos públicos, el valor de las casas de alrededor aumentó considerablemente y ahí se podría hacer captación de renta. Recuperar esa valorización que pagamos todos los montevideanos podría plantearse también. Porque por el triple de valor del piso se pueden también hacer diez pisos más sobre una casita, y el propietario puede estar ganando un valor mayor. No hay una política al respecto.

La discusión también es quién se apropia de las inversiones: si la sociedad a través del Estado, o es el particular el que se apropia de las mejoras que estamos poniendo como sociedad a través de las Juntas Departamentales, las Intendencias o la Obra Pública. Normas hay, pero hay que generar otras más agresivas para evitar la especulación o regular el mercado.

En cuanto a los instrumentos de la política del suelo, también existen otros como el Derecho a la Preferencia, es decir, que ante cualquier compraventa de inmuebles el primero al que se le ofrece es al gobierno departamental. ¿Este instrumento no le parece bueno si se aplica?

El Derecho de Preferencia está muy bien. Está justo en debate. Pero es una herramienta muy buena a la que el Estado no suele destinar dinero. Es un derecho desfinanciado. No sé por qué está desfinanciado, si es por voluntad política o por la presión inmobiliaria.

La propuesta que elaboramos junto a FUCVAM del Instituto de Reforma Urbana se espejó en el Instituto de Colonización. El debate allí sería cuántos fondos tendrá para actuar efectivamente.

La normativa sobre inmuebles abandonados, por ejemplo, debería acompañar al instrumento de la preferencia. Debería haber instrumentos para quedarse con esos inmuebles. Esto solo pasó con los inmuebles abandonados que debían más del valor del inmueble.

Nuestra Constitución consagra más el derecho a la propiedad que los derechos sociales, económicos y culturales. También tenemos que dar un debate político y filosófico que tiene implicancia en la vida concreta de la gente. Porque si alguien ve una casa abandonada y la ocupa, tiene chances de ir preso porque está violentando la propiedad privada. El suelo debería cumplir más su función social queda liberado a la especulación.

Con respecto a la institucionalidad, usted planteó la propuesta de FUCVAM de conformar un Instituto para la Reforma Urbana. ¿Hay un organismo que se dedique a impartir una política de suelo en Uruguay?

No. Durante el ciclo anterior al progresismo, el Frente Amplio planteó una Estrategia Nacional de Acceso al Suelo Urbano (ENSU). Fue una declaración de interés con algunos lineamientos, pero sin instrumentos efectivos. No hay una política como la de Colonización.

No hay una política de suelo estatal. Existe, por ejemplo, el Banco de Previsión Social, que al producir vivienda pública tiene una cartera de uso nacional. Esa política se podría generalizar. Es decir, no hay una política tipo Colonización que diga: "Voy a generar un suelo estatal, voy a comprar suelo y eso lo voy a destinar a vivienda pública, como ya funciona con el BPS".

En esto, por ejemplo, ¿el Estado sabe cuántas tierras son suyas?

No lo sabemos. Es una opacidad. Puede ser que el Estado no lo sepa, pero que otra parte sí. De hecho, en el periodo anterior, el gobierno tuvo una política de inventariar y vender bienes y suelos públicos. En algún lado debe haber un inventario. Se dice que AFE tiene un montón de tierras, que ANEP también.

Ahora, ¿esa información la sabemos porque hay una política que busca que eso no capte la tierra para la especulación? ¿No la sabemos porque hay un déficit administrativo, burocrático o técnico? ¿O porque a alguno no le interesa que se sepa? Hay muchos intereses creados sobre el suelo y quiénes lo tienen y cómo se reparte. Creo que hay un poco de todas las razones.

La opacidad no es casual. Porque si hay algo que necesita el capital inmobiliario y la industria de la construcción es suelo nuevo para cada nuevo proyecto se propone. A diferencia de otro objeto, como un alimento, una silla o una mesa, esta mercancia no es el resultado del trabajo acumulado y además es recurso irreproducible y es finito. La lógica es identificar dónde está ese suelo, cuál es el más barato, y cuál tiene más fertilidad por lo que se puede hacer arriba, y de esta forma obtener mayor renta. 

Esto lo hace todo el tiempo el sector inmobiliario, los promotores y la industria de la construcción, para sacarle al suelo la mayor renta posible. Algunos portales que venden terrenos ya están haciendo eso. En el suelo urbano hubo un proceso de concentración y extranjerización. No hay un estudio de la extranjerización del suelo urbano.

Existe la propuesta de crear un Parque de Alquileres. ¿Podría tener una injerencia en la fijación de precios?

Solo algunos sectores lo dicen. Pero sí, podría. Aunque a veces no sucede. Si se inyectan al mercado alquileres a un precio más barato y con mayor cantidad de stock, sí, van a bajar. Eso también se dijo con la Ley de Vivienda Promovida, pero tampoco sucedió. Puede suceder, sí, pero no solo con la "mano invisible" del mercado.

Ese es un discurso liberal que trata de amortiguar algo de lo neoliberal, pero no apunta a fortalecer al Estado. Al sector inmobiliario no se lo ha regularizado de ninguna manera.

Cuando entrevisté a Bustillo o a Andrade, a quienes les consulté si era preocupante la existencia de 300 mil viviendas desocupadas, remarcaron que eso se sabía desde 2011. Noté una naturalización de los fenómenos, pero ¿la población lo discutió? ¿Está la ciudadanía de acuerdo con esto?

Sí, es como dices, naturalizamos algunas cosas que "rompen los ojos". Si se lo dices a las personas, en el discurso, en la pancarta, que hay tantas casas vacías y tantas casas sin gente, es escandaloso y preocupante. Si me dices que no todo tiene que estar lleno, porque se necesita una tasa de reposición, ¿qué le vas a decir a la gente que tiene una casita afuera? Por lo pronto, ese discurso es discutible.

En todos estos fenómenos, ¿el Estado está actuando por acción o por omisión? Más por omisión que por acción. Si pensamos en un Estado que garantiza derechos, que regula, que planifica el territorio, que planifica la ciudad, la realidad es distinta.

La Ley de Ordenamiento Territorial es buena porque plantea la necesidad de planificación, pero hay 19 formas de entenderla; ese es un problema. Hay Intendencias que son activas en desarrollar políticas de suelo y otras que no.

Y no discutimos nada. Eso es lo que quiero transmitir, principalmente: que estamos buscando cuál es la casa abandonada, cuál es la que nadie se plantea, la que nadie reclama y la que debe todo. La política termina siendo testimonial.

En el propio trabajo de Bustillo sobre fincas abandonadas se dio el hecho de que el 80 por ciento de las fincas abandonadas pagaban contribución y estaban en estado ruinoso. ¿Cómo se traduce eso? Especulación. Estoy esperando a que alguien haga más rentable el suelo a partir de que me autoricen a construir más pisos.

¿Qué hace el Estado con eso? Plantear una gradualidad de la contribución. Esa política tiene que ser robusta y mantenerse. El Estado tiene que hacerse cargo.

Si no hay un inventario de tierras públicas, ¿cómo pretender políticas de suelo si no hay ni un listado con sus propias tierras?

Se podría rastrear. Quizás el inventario esté completo o no. No lo vi en un libro público, pero podría existir. Es un número significativo. En el período anterior, el gobierno tenía la intención de venderlos. Se supone que la política que vaya en un sentido más progresista debería tener una cartera de tierras para cooperativas de vivienda u otro tipo de vivienda pública.

Pero ese es otro estadio. Recién estábamos hablando sobre la idea de centralizar la institucionalidad para tener una política de suelos. Una discusión que se planteó hace diez años. La planificación me parece algo que merece más avances.

Es a la vez, las dos cosas. Tener un inventario es una responsabilidad. Porque, por ejemplo, las propiedades privadas también merecen una revisión de criterios. Muchas se regían por la normativa de la región y por una concepción de Urbanizaciones de Propiedad Horizontal (UPH). Hasta hace muy poco, la Dirección Nacional de Catastro no registraba a los UPH como una categoría en sí misma, sino como Propiedad Horizontal, que es cualquier edificio. Eso es un disparate. Desde el punto de vista de política pública, no tener esa información limita la planificación. ¿No se sabe cuántas unidades son? ¿No se sabe cuántos barrios privados existen en Uruguay?

Otra cosa vinculada a la fragilidad institucional del Estado uruguayo: uno de los datos que me impactó al respecto fue el del diputado comunista Bruno Giometti, que sostuvo que, según los datos de la última Rendición de Cuentas, el Impuesto al Patrimonio y el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales exoneraban 2.400 millones de dólares anuales. Es seis veces más de lo que el Estado invierte en vivienda.

Los barrios privados tienen exoneraciones por actividades turísticas, que son una fachada, a través de la COMAP y la Ley de Promoción de Inversiones. Están generando exoneraciones impositivas de distintas índoles. El Estado uruguayo subvenciona hasta pelotas de golf en La Tahona, lo cual es anecdótico en
relación a la exoneraciones que reciben.

Dicen que las exoneraciones deben ser mayores al punto del PIB.

El Plan Sectorial de Acceso al Suelo Urbano, presentado por las autoridades de la comuna montevideana semanas atrás, ¿qué opinión le merece?

El Plan en sí es interesante. Me sorprendió que lo quieran presentar ahora, con el Ejecutivo actual y teniendo en cuenta que las autoridades van a cambiar. Había quedado en stand-by. A escala departamental, la discusión se dio a último momento en el programa del Frente Amplio de Tabaré Vázquez y la iniciativa de potenciar la ENSU.

Ese instrumento quedó en declaraciones e ideas. Tenía fortalezas y debilidades. Una de sus fortalezas era la de plasmar la institución de Planes Sectoriales, como estableció la Ley de Ordenamiento Territorial.

Este programa, más allá de eso, es interesante. Según los datos del Censo, cambió la forma de habitar de las personas, con mayor cantidad de hogares monoparentales y demás. Es bueno presentar una señal de que el Estado tiene que ser más proactivo respecto al suelo, y el dato de la cantidad de stock de suelo vacante es un elemento sustantivo para organizar el territorio.

La Intendencia de Montevideo mostró interés en los mecanismos de expropiación en estos dos últimos períodos.

Sí, por deuda de tasación. Es un universo muy chiquito que lleva mucho más tiempo. Desde el punto de vista de una política redistributiva o de Justicia espacial, es más testimonial que otra cosa.

El Estado pensó en las políticas de recalificar viviendas para "tirarlas" de nuevo al mercado. Creo que eso es un error. La discusión es si el Estado opera como un actor en el mercado o si regula y marca precios. Es decir, una operación directa o una indirecta.

¿Es la primera vez que se plantea un Plan Sectorial con esta especificidad y estos diagnósticos tan meticulosos con respecto al suelo vacante?

Sí. Aunque hay muchas normas sobre suelo. Hay códigos normativos ya desde la Ley Nacional de Ordenamiento Territorial, y el Plan de Ordenamiento Territorial de Montevideo, que se ideó en 1998.

El Plan Montevideo fue un antecedente de lo que se conoce como Plan de Ordenamiento Territorial, previo a la promulgación de la Ley de Ordenamiento Territorial, que recoge mucho de este plan. Luego, ese mismo plan, se actualizó en 2013. También hubo directrices departamentales que instrumentalizaron cosas en concreto.

La utilización de instrumentos de ordenamiento territorial es contradictoria en sus orientaciones. Al mismo tiempo que proponían ordenar más la ciudad y promover una mayor integración social, se autorizaban barrios privados en Carrasco Norte, como ocurrió en 2001.

El ordenamiento territorial hay que analizarlo con sus relaciones de fuerza y sus disputas de poder. Pueden haber orientaciones hacia la justicia y redistribución, con mayor regulación o mayor promoción del mercado. No hay nada inocuo.

Entonces, en ese sentido, es interesante decir: ¿cómo uso el suelo que está construido? ¿cómo uso el suelo que está utilizado? ¿cómo uso el suelo que está vacante o vacío?

Al estudiarlo, me pareció notar que, en algunos sentidos, el instrumento puede ser peligroso.

Sí. Que el plan se proponga operar sin pensar en la regulación es raro. Es decir, deberían establecerse los criterios para fijar precios al suelo, con precios concretos. No es una competencia a nivel departamental, sino nacional. Esas tensiones entre lo comunal y lo nacional son un riesgo. También existe la ilusión de que el mercado se autorregula. En un sentido liberal, eso no sucede.

Me parece, en ese sentido, que el Plan puede ser un riesgo o un instrumento mal usado. Porque si la Intendencia va a recuperar suelo vacante y dice que lo va a "tirar" al mercado inmobiliario, me llama la atención. Además de que se pone en esos términos.

No hay una clara decisión de priorizar el uso para la vivienda social o para uso de obra pública. Porque es el mercado el que está confeccionando ese problema que se diagnostica. Y lo que se plantea es recuperarlo para devolverlo al mercado así sin más. Me parece, por lo menos, una contradicción.

En todo el documento hay una articulación público-privada y de facilitación, en un esquema de promoción. Cuando regular el mercado para que funcionen los instrumentos es central.

En ese sentido, hay dos cosas que me resultaron extrañas: una, que el diagnóstico fue profundo y pudieron procesar información de todo Montevideo; y otra, que pese a que se definió la función social del suelo como una prioridad generalizada de la ejecución del plan, no hubo propuestas vinculantes. ¿Cree que puede llegar a haber una desviación de toda esta centralidad de información de Montevideo?

No lo sé. La evidencia de la realidad demuestra que, aunque uno diga que hay que priorizar la función social del suelo, eso no se revela. Vemos el avance del capital inmobiliario y cómo está construyendo aceleradamente sin cumplir las necesidades.

¿Dónde estaría lo social de la función social del suelo? Por ahora, el suelo, como recurso finito, irrepetible e irreproducible, está ocupando el lugar de reproducción del capital, en particular del sector inmobiliario y de la construcción.

Además, sí o sí necesito suelo, entonces no hay manera de diluirlo. Entonces, ¿por qué no puedo decir: "Aquí, en este suelo, queremos promover vivienda"; "en este, no queremos reducir los productivos rurales"; "en este, sí"?

Si el suelo recuperado se va a vender, tienen que fijarse parámetros. Esa discusión no está sobre la mesa.

En algún momento, se dice que las familias serán el destinatario del suelo vacante, pero hay que establecer un criterio. Para usar el derecho de preferencia, tengo que tener plata o recursos, y además, si lo compro, tengo que buscarle un destino.

Con respecto a los cambios demográficos que aparecen en el Plan, bajo la perspectiva de densificar la ciudad, se propusieron exoneraciones para fragmentar o lotear los inmuebles.

Ese es otro capítulo importante. El análisis sobre la densidad demográfica es que la gente vive cada vez más sola. Uruguay no perdió población porque hubo mayoría de migrantes.

¿Qué se quiere fomentar con seguir edificando en altura? Por una parte, se busca racionalizar y usar suelo con servicios urbanos. Pero, ¿qué tipo de habitante, hábitat, vecindad e integración social podemos pensar construyendo edificios cada vez más altos, de más pisos? Llenar con edificación también es discutible. En los lugares céntricos, los edificios tapan el sol; la iluminación natural es cada vez menor.

Existen normas de edificabilidad y de mantener la ventilación, pero cada vez hay más edificios pegados con más pisos. Lo que, además, perjudica la integración. Es difícil construir comunidades o vecindades en edificios por la verticalidad. Ese es un aspecto social de los edificios.

Por último, me gustaría dialogar sobre una cuestión institucional que me pareció difusa al leer el texto. Va a haber una oficina de promoción del plan y una especie de equipo territorial itinerante. No menciona los departamentos que directamente estarían involucrados en la ejecución del Plan.

Sí. Eso debería ser una superintervención o un superespacio. Porque en esto no entra solo Planeamiento o Desarrollo Urbano. Hay una parte de Catastro, de Contribución Inmobiliaria. Existen normas y cobros que ya tienen dependencias distintas dentro de la Intendencia. No siempre son conexas.

Lo mejor sería diseñar otra institucionalidad, como una especie de instituto, y esto debería ser un antecedente para plasmar a nivel nacional. Hay que regular los precios.

Y lo otro que me parece que no tiene el documento es que no hay pluralidades urbanas en este sentido. No se piensa en cómo aquellos que ganan renta se benefician de estas modificaciones de fraccionar más, edificar más. Ya existe un cobro que la ley establece con el retorno mayor.

Pero no se innova. Por ejemplo, no se piensa en cobros diferenciales o aumentar los porcentajes. No se innova en decir: "Bueno, si voy a mejorar algo que por obra pública va a mejorar lo que está enfrente, también se puede cobrar por ahí". Pero no tanto en cambiar la ley, es establecer un mecanismo, en especial, porque es un instrumento que puede hacerlo, porque las capacidades de información las tiene.

También un elemento que arroja el diagnóstico es que hay un superávit de suelo. O sea, el suelo disponible o vacante es el doble del que se necesita.

Ahí creo que hay que abordarlo con impuestos progresivos. Que si está vacante, que lo mantengan; si está ruinoso, que paguen más.