Cuando alguien le pregunta al Senador Óscar Andrade por las 300 mil viviendas desocupadas que hay en Uruguay, el ex obrero de la construcción se sienta de inmediato en el único sillón de dos cuerpos de su despacho y le muestra una captura del Instituto Nacional de Estadística (INE). La tiene a mano y eso puede explicar la rápida ejecución de su respuesta. Según los cálculos del senador comunista, en Uruguay hay 300 mil viviendas desocupadas, el 60 por ciento son casas en alquiler, en construcción, en venta y de segunda residencia. Del restante 40 por ciento, se asume que son viviendas vacías y/o abandonadas.

Al continuar la conversación Andrade desliza un comentario: no existe agenda mediática que contemple la vivienda. Tanto así que se exaspera al recordar que, incluso, en el borrador del Congreso del Pueblo del PIT-CNT, no está incluída la vivienda. 

Si las preguntas se repiten y apuntan al financiamiento de la vivienda como política pública, y de que el objetivo de “tender a duplicar” del FA difiere con la propuesta de FUCVAM en alimentar de manera permanente al Fondo Nacional de Vivienda (FNV), Andrade explicará que al saber “lo que es la lucha por la vivienda” las ansiedades deben concebir ciertas concesiones. 

Al igual que lo hizo, por sugerencia el abogado constitucionalista Martín Risso, su fuerza política al discutir el proyecto de ley de expropiación de inmuebles vacíos, presentado por el aquel entonces Senador Alfredo Asti, y pasó de ser una simple decisión ejecutiva del Estado a un extenso proceso jurídico y administrativo. 

Un tanto bajando la vara y otro tanto luchando por subirla: “va a ser romperse el alma por el punto del PIB”, Andrade prometerá que con lograr que el presupuesto destinado a vivienda pase del 0.5 por ciento del Producto Bruto Interno (PBI) al 1 por ciento, como pretende su fuerza política, él mismo daría “una vuelta olímpica”. Y se entiende, porque hace más de medio siglo que las inversiones estatales en vivienda no alcanzan un punto del PBI. 

Usted estableció en dos entrevistas distintas que hay 300 mil viviendas desocupadas…

Sí, es el dato del último censo. Las cifras generales son similares. Departamento por departamento se puede ver si son de segunda propiedad, en alquiler o venta, en construcción. Lo que te permite, desagregando estas viviendas, te da el porcentaje de viviendas vacías tienes departamento por departamento. 

En Montevideo tenés 56 mil viviendas desocupadas, unas 30 mil están en alquiler o venta, en construcción, o segunda propiedad. Por lo tanto, tienes otras 26 mil viviendas que no están en ninguna de estas categorías. 

Si vos tenés un predio abandonado y vacío en el medio de la ciudad, ese predio urbano puede tener diez mil usos. Puede ser para una cooperativa, para un centro cultural, para las personas en situación de calle o un espacio para el adulto mayor. O sea, que eso es muy importante definirlo con la comunidad. ¿Cómo hacés para que la comunidad se apropie de ese espacio urbano? Porque si no lo hace, ese predio vacío será un negocio para un operador inmobiliario. 

Las condiciones para su negocio nunca van a tener una finalidad social. 

Entonces, con esta lógica, ¿es alarmante que existan 300 mil viviendas desocupadas en el país?

Para mí no. 

Es el triple del déficit habitacional cuantitativo y el doble del cualitativo. 

Para todos los que estudian el tema de urbanismo a nivel internacional existe mucha literatura, dicen que vos tenes que tener un porcentaje de viviendas vacías para que funcione el mercado. 

Sí, del 7 por ciento. 

Entre el 3 y el 6. Superado el 6 por ciento, ahí bueno. El porcentaje mayor, en donde más estudiado es en Montevideo, es del 11 por ciento. 

Supera en tres puntos el porcentaje. 

El porcentaje de casas vacías necesario es entre el 3 por ciento al 6 por ciento. Esa es una tasa razonable. ¿Qué se dio en Montevideo? Estructuralmente y en los últimos 40 años: la ciudad tiene un poco menos de población que desde hace 40 años, tenes un poco más de hogares porque, es cierto, que los hogares hoy son más chicos, y tenes casi el doble de población viviendo en las periferias. Eso significa que si con menos población tenes el doble de gente viviendo en la periferia es que, como Estado, expulsaste a la sociedad. 

Además, no es crecimiento, porque no creciste poblacionalmente. Lo único que hiciste fue expulsar a los quintiles más bajos. Desde el quintil más bajo con ingresos 9 mil pesos hasta los del segundo que ganan 14 mil, hasta los del tercero que ganan 17 o los que ganan 21 mil, esos 500 mil uruguayos que ganan menos de 25 mil pesos son el 40 por ciento de la población. ¿Cómo hace este 40 por ciento para pagar una cuota hipotecaria o un alquiler? ¿Cuáles son las posibilidades reales? La única posibilidad que les queda es el hacinamiento. Hay 200 mil personas que viven en asentamientos irregulares a los que les tienes que resolver la vivienda. 

Si hubiésemos duplicado la inversión en vivienda, no tendríamos 17 mil viviendas construidas, tendríamos 34 mil. Por quinquenio el Estado uruguayo produce 5 mil soluciones habitacionales. En el período entre 2015-2019, hubo 52 mil, de las que 17 mil fueron viviendas nuevas. Pero si todo este escenario lo plasmas con mayores posibilidades de acceso al suelo urbano, las posibilidades pueden ser más ambiciosas. 

En el gobierno anterior, hubo una política promulgada por el gobierno frenteamplista, que se llamaba “Estrategia de Acceso al Suelo Urbano” de la que se desprendieron dos normativas: la Ley de Ordenamiento Territorial y la Ley de Inmuebles Vacíos y Abandonados. Ahora se está intentando afinarla…

No, se está intentando aplicarla. En términos de experiencia, la que cuenta con más trayectoria es la Cartera de Tierras de la Intendencia de Montevideo, una política de los 90. Hay 25 mil hogares que lograron tener una casa gracias a la Cartera de Tierras. Sobre todo por el sistema cooperativo. Lo que te permitiría pensar: ¿cuánto peor sería la segregación territorial si no estuviese la Cartera de Tierras?

La segregación territorial es un gran problema en Uruguay. Pero sería una tragedia, como lo es en América Latina, si no hubiese un movimiento cooperativista de la magnitud que tiene Uruguay. Y si no hubiese Cartera de Tierras, ni sociedad civil organizada. Y políticas, porque en realidad, por ejemplo, en Ciudad Vieja hay unas veinte cooperativas. Si no fuese por las cooperativas sería el desierto de Sahara. El panorama sería terrible. 

El problema es saber qué instrumentos jurídicos tenés para incrementar la Cartera de Tierras y la Cartera de Inmuebles. Son dos partes de una política de vivienda que tiene que estar encima de la mesa. No creo que haya condición política para decir que el mercado desaparece, que el promotor privado desaparece. No es un escenario realista. Si vos tenes una fuerte política pública y el único jugador o el principal jugador es el mercado, la exclusión es ineludible. 

Entonces, para vos, estas cifras reflejan eso, que en el mercado de la vivienda el principal agente es el mercado.

Claro. Al mercado no le podés decir, en vez de invertir en Pocitos invertí en la Aguada. Porque su lógica es ganar lo máximo que pueda. Y para ganar todo lo que pueda, cada vez que pueda, te va a morder un poco más. No le podés pedir que te resuelva la integración urbana. Al contrario, lo que hace es encarecer la zona y contribuir a la exclusión. Ese es el jugador. 

Como contrapartida tienen una fuerte política de suelos. Y algunos instrumentos tenés. Te enumero los principales. La Ley de Ordenamiento Territorial le dio a las Intendencias el Derecho a la Preferencia. No se usó nunca. 

La ley tiene ya sus años, ¿y no se usó nunca? 

Nunca, jamás. 

En anteriores entrevistas tu mencionaste que el mecanismo de obtención de tierras era igual que el Instituto Nacional de Colonización (INC), quiere decir que ¿ante cualquier compraventa al primero que se le ofrece es a la Intendencia?

Sí. Sí la Intendencia viene y dice te pago se lo queda. Tiene el Derecho de Preferencia. A lo que se le suma una lógica burocrática, en realidad, con diseños presupuestales. La Ley demoró en reglamentarse, recién lo hizo en 2010. Los diseños presupuestales nunca preservaron fondos para este tipo de políticas. Hay como una lógica de inercia que tampoco construyó una institucionalidad que estudiara a fondo el tema del suelo urbano. A los efectos de ver cuáles de esas compraventas pudieran ser. 

Para mi la discusión es la siguiente, si tenes un predio vacío decir, acá mejor poner una cooperativa o un teatro. Tiene que haber planificación de territorio. Si hay Intendencias que tienen el certificado de negar el Derecho ya de facto. Es un trámite, como sellar.

La Intendencia de Montevideo, por lo que entendí, lo que hizo fue encontrar un mecanismo de expropiación ¿no?

Si por deuda compensable y más adelante. Lo primero que tenés es el derecho de preferencia. Después, el otro, es el derecho a la superficie que me parece que como instrumento se utilizó una vez sola. También es un instrumento de la Ley de Ordenamiento Territorial. 

Sobre los inmuebles vacíos, después del Censo 2011 y del trabajo de Defensor del Vecino, en los Municipios B y C se ubica en  400 predios de los que 390 son predios vacíos. Hay un segundo impulso a este tema, pero son todas iniciativas aisladas. Lo que ha faltado es construir una institucionalidad y una capacidad política en común que mire el conjunto. 

Porque para poner el tema en debate hay que construir nuevos instrumentos que permitan acelerar la política pública y, a la vez, despertar otros que ya están construídos. No hay una ley salvadora, pero sí un conjunto de normas que dialogan y la gestión de la política pública va en la dirección de una estrategia que centralice el acceso al suelo urbano. 

Porque hay una cuestión de integración. Porque hay una parte de la sociedad, que también, tiene restringido el derecho a la ciudad. Si vos decís que el centro está desbordado, capaz que se entiende, pero no. Porque, en realidad, el doble de personas vive en la periferia.

Teniendo un grueso del suelo urbano subutilizado y vacío, en las zonas céntricas e intermedias, es criminal no tener una política de vivienda atendiendo este aspecto. Porque es una cuestión estructural que si no la atendés, la tierra urbana va a terminar siendo de los inmobiliarios para que hagan negocio. 

En la segunda presidencia de Tabaré Vázquez se intentó crear un sistema integrado de vivienda como política pública centralizada ¿no?

Si, hubo el intento de articular el Banco Hipotecario, la Agencia Nacional de Vivienda, el Plan de Mejoramiento de Barrios y la Dirección Nacional de Vivienda. Han habido esfuerzos. Ha habido un acumulado, después de ese trabajo que realizó el Defensor del Vecino. Porque generó mucha polémica, en 2004, la explosión de viviendas vacías. 

La cantidad de casas vacías se triplicó. La cifra revelaba su condición estructural. Era un fenómeno que se había producido entre 2002 y 2003 con la crisis. La migración de los sectores más populares a las periferias. 

¿Se atenuó?

No. Hubo algunas investigaciones que hizo un Intendente que sostenían que las viviendas estaban vacías que determinaron las viviendas vacías. Pero, en su momento, parecía que no era determinante. Pero en el Censo de 2011, supimos que teníamos 240 mil viviendas desocupadas y, ahora, tenemos 300 mil. 

Pero en el Censo 2011 de las 240 mil viviendas desocupadas, la mitad eran de uso temporal ¿no?

Un poco menos de la mitad. Sumando todo, entre segundo uso, alquiler, venta y demás, eran, en 2011, menos de la mitad. Ahora es un 60 por ciento. 

También se construyeron 300 mil viviendas nuevas. 

Sí, además, está ese fenómeno. 

¿Esta explosión de casas construidas es un número que fue excepcional o viene de un crecimiento paulatino?

Hubo algún crecimiento parcial en el último período por la construcción de viviendas promovidas. Pero eso tiene que ver con la lógica del sector inmobiliario, cuando le das una oportunidad deja de invertir y especular. 

Eso pasa cuando hay un boom en Punta del Este, después tenes tres años de que nadie invierte nada. Esos ciclos son así. 

Acá hubo una iniciativa, que lamentablemente se frustró, que es una de las más avanzadas. Tuvo lugar en Punta del Este y era la Declaración Judicial de Abandono y Dominio Público. 

Fue norma que coloca el sector 2121, con Alfredo Asti, en 2012. El debate de esa normativa generó un gran revuelo. Nosotros no votamos la ley pero ni siquiera con un informe sobre la mesa que definiera a la normativa contraria a la constitucionalidad. Sino que contamos con la opinión de Risso, que es bastante conservador, y sostiene que a su saber es inconstitucional. 

Después, en 2018, el Poder Ejecutivo mandó a hacer esa otra ley para la Agencia Nacional de Vivienda, la Ley 19.676. Y es una versión bastante desmejorada de lo que es el dominio público. 

O sea, que la normativa vigente ya tiene concesiones. 

Claro, tenemos que identificar la vivienda cuando está degradada y vacía. Tienes, entonces, un proceso de dirigencia en el que el propietario puede presentar una propuesta de remodelación. Si no se presenta, incumple con los deberes que le adjudicó la Ley. Empezás un juicio, uno ordinario, no es un juicio moratorio, es un juicio más largo. 

¿De cuánto tiempo?

Mínimo tres años. Si ganaste el juicio, depende con qué abogado te toque y la capacidad que tengas de mover el tema, tenes que hacer otra dirigencia. Si el dueño no presenta propuesta y vence el plazo, tampoco te la quedas. Sino que pasa a remate público. Y, al final, tienes el Derecho a Preferencia por parte de las intendencias. 

Se intentó salvar cualquier posibilidad de que estuvieras tocando una garantía. Y lo que pasó en la práctica, es que, según me dijo un asesor del Ministerio, cuando se aprobó la ley había una decena de casos judiciales que se iniciaron y luego se descontinuaron. En el último período de gobierno hubo cero. 

El tema es que esta norma se usó y podes usarla. Otro instrumento que no se usaba pero se comenzó a usar por la Intendencia de Montevideo, en el período 2015-2019, es la expropiación por deuda compensable. 

¿Con los números del Censo en la mesa podemos determinar cuán lejos estamos de una burbuja inmobiliaria?

En eso no nos afirmemos tanto. No es lo más frecuente en esto de las viviendas vacías, que un propietario tenga varias propiedades o muchas cantidades. 

¿No hay una concentración de propietarios?

No. A priori esto es algo en lo que tenemos que trabajar más. 

¿El Censo puede determinar algún dato sobre los propietarios?

No, en el Censo no. Pero cuando trabajamos en deudas compensables, la Intendencia podía cobrarle a unas 6 mil propiedades. Lo que nos dijo el Director de Tierras, es que eso no es más frecuente, el hecho de que sea un oligopolio grande que tenga casi todas las tierras en general. Es más fragmentado el tema. 

Al mismo tiempo, no hay la suficiente articulación política institucional. Un desafío que vas a tener es cómo vas construyendo a los distintos niveles de gobierno. Los municipios tienen por ley la obligación de ir contra viviendas abandonadas.

La Carteras de Tierra en Montevideo, con dificultades, es lo único que tenés. Yo conversé con los compañeros nuestros, cuando gobernaron Rocha, con los compañeros Canelones, sobre esto nada. En Canelones no hay ni cartera de tierras. Pero acá en Montevideo, hay 26 mil inmuebles vacíos y abandonados. Si vos de esos 26 mil inmuebles lográs que un 4% sea factible. Un 4%, un porcentaje modesto, ¿no? Estás hablando de mil predios urbanos. Es una tonelada, ¿me entendés? 

Hay disidencias entre el Parlamento y la línea política del Ejecutivo en cuanto a vivienda, ¿no? 

Creo que nosotros estamos muy acorralados con un planteo, de decir, si en la zona urbana viene un proyecto inmobiliario que me da unos mangos, agarro esos mangos y llevo casa para el pobre hasta lejos. 

Porque necesitas emplear mano de obra. 

Porque tapas el ojo mucho con eso, ¿viste? Y parece que no nos damos cuenta que estructuralmente el nivel de violencia que genera la sociedad cuando se forma formalmente y los distintos problemas sociales que eso te genera a mediano plazo son más graves porque, además, previsor de los gobiernos municipales la política de vivienda, como está pensado hoy, no permite la integración.

En cuanto al financiamiento de la política de vivienda, el Diputado comunista Bruno Giometti, sostuvo que en Impuesto al Patrimonio, según la última Rendición de Cuentas, se exoneran de 2400 millones de dólares. Estamos hablando de que las exoneraciones son seis veces más de lo que se invierte en vivienda. 

¿Cuál es el problema? Nosotros, por ley, no podemos meternos en las exoneraciones. Por eso, lo que presentamos como forma de financiamiento adicional, también con el tema del debate, es un adicional de la tasa de Impuesto al Patrimonio, un 0.25%. Y presentamos dos cosas. Es conseguir más fondos de financiamiento, porque nunca puede ser menor la inversión de vivienda al 2 por ciento de la masa salarial. Además de incrementar la partida presupuestal, está la sobretasa y con eso la alcanzaremos. El debate es precisamente duplicar la inversión en vivienda. Fíjate una cosa. América Latina es el continente con mayor segregación territorial. Un desastre. Y vos tenés una tasa de inversión, según la CEPAL, en América Latina, en vivienda, que es un 0,59. Y Uruguay invierte un 0,5% del PIB. Podríamos estar peor.

Lo que pasa es que, por ejemplo, para que el Estado pueda intervenir en el mercado de vivienda, según Benjamín Nahoum, tienen que haber inversiones del 2%. 

Claro, hay del 2 y del 3 también.

Pero estamos lejos de eso, ¿no es así? 

Claro, pero si vos me decís que el presupuesto pasó de medio punto al 1% doy la vuelta olímpica. Claro que sí.

Pero ha pasado casi medio siglo y eso nunca ocurrió. 

Pero si vos me decís, ¿con qué propuesta de campaña ganamos la elección? Con que el presupuesto de vivienda se duplica y alcanzara un punto del PBI. Ese fue nuestro compromiso de campaña de verdad, ¿esto mueve la aguja? Mueve la aguja. 

Seguramente que después que apliquemos un punto del Producto lleguemos a la conclusión de que todavía es insuficiente. Pero tampoco es igual si en un periodo se hacen 17 mil viviendas a si se hacen 34 mil. No es igual. No es lo mismo tener 7500 viviendas cooperativas a tener 15 mil. Y no es igual. ¿Qué va a ser igual?

Supera la cantidad de casas que la gente necesita. Por más de que sea una asociación simplista es el triple de casas que la gente necesita. Y si te pones a pensar que en cuanto al financiamiento se exonera seis veces más de lo que se recauda, estamos bastante lejos de concebir a la vivienda como un derecho.

Sí, claro. Pero dame el punto del PIB. Estoy de acuerdo, pero dame el punto del PIB. 

¿Pero para vos es solo la base?

No, para mí, va a ser romperse el alma por el punto del PIB. Porque conozco algo de las dificultades que tenés en este tipo de cosas y que se cumpla eso en este periodo de gobierno no es que todo el mundo va a estar aplaudiendo feliz. Y vas a encontrar, en la medida que avance la discusión presupuestaria, el “nos acercamos a, tendemos a, vamos hacia”. Porque es cierto que la política económica está tensionada por un montón de intereses. 

Creo que hoy, si salís a decir dos puntos del PIB, lo puedo decir es que hay países que han resuelto el tema de la vivienda con dos y tres puntos del PIB. Países que tienen un excelente parque público de vivienda. Capitalistas, no países socialistas. Ahora, para Uruguay, con su tradición de inversión en vivienda, llegar a un punto del producto sería una transformación profunda.

Entonces, lo que sí no digo, porque no lo creo aparte, es que es indiferente esa batalla. Al contrario, me parece que es una batalla con un sentido estratégico. A ver, vi el documento borrador del Congreso del PIT-CNT y el tema de vivienda no aparece. Digo, pero muchachos, ¿cómo es que no aparece vivienda? ¿Quién más que la clase trabajadora que es la explotada por la ciudad? Al trabajador lo explotan en la fábrica y lo explotan en la ciudad.

Es que no hay agenda de vivienda. 

Claro. Entonces, estoy de acuerdo con lo que dice Benjamín (Nahoum) pero también, tácticamente, hay que abrazar el punto porque nos costó una vida que estuviera. Lo pusimos en el 2019, el tema de duplicar la inversión en vivienda. Nadie quería que dijera eso. Tenías una resistencia enorme. Que poné menos, que intentaré, que lo veré, si se puede, con todas las condiciones. Y logramos una batalla política que fue colocar en el programa y sin ninguna condición duplicar la inversión en vivienda. Es de las pocas áreas en las que no está condicionado.

Pero el debate es otro. Es poner el sistema político a discutir cómo lograr que haya un presupuesto de vivienda razonable. Si vos decís, ¿en qué tengo que endeudarme? La vivienda está bien. Porque es mucho más la deuda que tenés si no tenés vivienda. 

¿Qué sale más caro? ¿El presupuesto para vivienda, los recursos o la segregación territorial? La segregación territorial mañana son bandas narcos. Entonces, me parece que la discusión tiene que darse integralmente, no en el corto plazo, sino en la mirada larga.