Departamento de Apoyo Técnico
La aparición de patologías es un problema que puede suceder en cualquier obra. Su solución comienza por encontrar las causas que las produjeron, sigue por definir qué debe hacerse para corregirlas, y termina por deslindar las responsabilidades en su producción y la forma de asumirlas, o dicho más directamente: quién va a pagar lo que
deba hacerse. El presente informe del DAT, preparado por sus técnicos, y discutido en el colectivo, trata de aclarar esos problemas y aconseja un procedimiento para que las
cooperativas los enfrenten.
Procedimiento aconsejado
Ante la aparición de patologías (problemas constructivos de diversa índole) en la cooperativa, el Departamento de Apoyo Técnico (DAT) de FUCVAM recomienda utilizar el siguiente procedimiento, respetando en lo posible el orden de pasos que a continuaciónse detallan:
1. Realizar un relevamiento exhaustivo de los problemas, detallando las patologías encontradas por unidad o sector del complejo y preferentemente efectuando un registro fotográfico.
2. Contactarse con el Instituto que asesoró a la cooperativa, sea con el arquitecto responsable o la autoridad del Instituto al momento del reclamo, para informarle acerca
de las patologías detectadas y coordinar una visita a la cooperativa para constatar los problemas denunciados. Es importante dejar constancia por escrito de todas estas
actuaciones.
3. Solicitar al Instituto, luego de la visita, un informe escrito del diagnóstico de situación, que establezca un detalle de la o las causas del problema, especifique si existen
responsabilidades en las mismas, y plantee las posibles soluciones para la remediación del problema.
4. En el caso de realizada la gestión ante el Instituto y que éste no diera respuesta o que la misma fuera cuestionable para la Cooperativa, ésta puede solicitar la opinión del DAT (o si lo desea, de otro técnico). En caso de solicitarse la intervención del DAT, éste hará una visita a la Cooperativa para estudiar el problema, emitiendo un informe con su opinión técnica sobre posibles causas del problema, eventuales responsabilidades y soluciones que podrían adoptarse. La intervención del DAT es honoraria, formando parte del apoyo que la Federación brinda a las cooperativas afiliadas. El informe del DAT le permite a la Cooperativa tener una segunda opinión técnica sobre el problema planteado y un respaldo a su planteo.
5. El DAT está asimismo a disposición, posteriormente, para reunirse con la cooperativa y el Instituto para intercambiar opiniones y buscar llegar a acuerdos de trabajo.
6. En caso en que se entienda que cabe responsabilidad al Instituto, y si se está dentro del período que la misma puede reclamarse (diez años), pero el IAT no asume la misma al requerirlo la Cooperativa, es conveniente que ésta ponga el problema en conocimiento del Departamento de Cooperativas de la ANV (Agencia Nacional de Vivienda), a los efectos que correspondan (la actuación de los IATs está bajo la supervisión del Ministerio de Vivienda). Es importante además que todo lo que se haga esté en conocimiento de FUCVAM.
7. Al mismo tiempo, si hay discrepancias es conveniente requerir la realización de un arbitraje para definir causas y responsabilidades. En efecto, la mayoría de los contratos
establecen que cuando acontece ese tipo de discrepancias, las mismas son sometidas al arbitraje de una comisión de tres miembros, técnicos nombrados uno por cada parte y el tercero de común acuerdo por los otros dos. Lo que este tribunal acuerde (por mayoría) es de cumplimiento obligatorio por las partes.
8. El arbitraje es una solución mucho más ágil y menos costosa que la realización de un juicio, pero este camino siempre quedará abierto y será necesario recorrerlo si el Instituto se niega a dar curso al arbitraje.
9. Cuando exista una situación de litigio entre cooperativa e instituto es conveniente que la primera deje sin efecto todo pago que tuviera que realizar a favor de la otra parte,
hasta tanto se dilucide si corresponde reparación económica a la cooperativa.
Cómo se deslinda las responsabilidades
A efectos que la cooperativa se maneje adecuadamente en este tipo de problemas, es importante clarificar quiénes son responsables, y de qué. Y que ser responsable significa que hay que asumir los costos.
En primer lugar, importa señalar que no todo problema en el funcionamiento de una construcción proviene necesariamente de un vicio; el ejemplo más claro de esto son las
humedades de condensación: el edificio mejor proyectado, si no es ventilado adecuadamente y se generan al interior del mismo vapores (al cocinar, al calefaccionar) presentará humedades de condensación y la única forma de solucionarlas será ventilando bien. Por eso es muy importante llegar a un diagnóstico correcto del problema.
En segundo lugar, hay que tener claro que los vicios de construcción pueden tener diferentes orígenes, y que la cooperativa puede ser también total o parcialmente responsable de ellos, en la medida que actúa en la obra como empresa constructora, ahorrándose los costos y los beneficios que le cobraría una empresa, pero asumiendo
también los riesgos correspondientes. Es importante entonces analizar con cuidado cuáles son los problemas, y quienes intervinieron en su aparición
Los problemas constructivos que se transforman en patologías (o sea, enfermedades de la edificación) pueden obedecer a tres grandes causas: errores de proyecto (soluciones inadecuadas), errores de ejecución (mala realización en obra de lo proyectado) o defectos en los materiales empleados. Estas causas pueden aparecer individualmente o presentarse conjuntamente más de una de ellas. Veamos cada una en profundidad.
a. En el caso que existan errores de proyecto, la responsabilidad es atribuible única y exclusivamente al proyectista, esto es al instituto asesor, ya que en ese aspecto ni la
"empresa" ni el proveedor de los materiales tienen ingerencia alguna. Esto es así para cualquier obra, sea una cooperativa de ayuda mutua, obra por empresa, por
administración, etc.
Sin embargo, se supone que la empresa conoce el arte de construir y por tanto está en condiciones de advertir si una indicación del proyectista es manifiestamente errónea. Si así fuera, y no dejara sentada su discrepancia, la empresa es también corresponsable. En este aspecto, el miembro de la “empresa” (la cooperativa) que puede advertir esto es el capataz.
b. De existir errores de ejecución, en cambio, la responsabilidad puede ser tanto del director de obra (función que también cumple el instituto asesor) como de la "empresa",
función que en este caso cumple la cooperativa de ayuda mutua ya que es evidente que el I.A.T. al percibir exclusivamente honorarios por su actuación profesional, no puede
asumir los riesgos de empresa (ni corresponde que lo haga).
Los errores de ejecución, cuando son sistemáticos (repetición en un alto número de casos) evidentemente involucran responsabilidad de la dirección de obra, que debió
advertirlos, cosa que en cambio es menos probable que suceda si son eventuales. Nuevamente, en la calidad de ejecución juega un papel fundamental la actuación del
capataz de la obra, que es la persona idónea, contratada por la cooperativa, responsable de esa calidad, y que por su presencia permanente en la obra puede garantizarla. Por todo esto es tan importante que el capataz cuente con el visto bueno del Instituto, pero sobre todo que sea de confianza de la cooperativa. Porque como hemos dicho alguna vez, los platos que rompe el capataz, los paga la cooperativa. Sin embargo, si en la elección del capataz ha tenido una participación determinante el
instituto asesor, ello le trasladaría al menos parte de responsabilidad en el riesgo empresarial. Esto debe quedar claro desde el principio entre cooperativa e instituto.
c. Finalmente, los problemas de calidad en los materiales son, obviamente, responsabilidad del fabricante, pero también existen responsabilidades tanto de la "empresa" (capataz, sobrestante cuando lo hay) como de la dirección de obra, si es que existían posibilidades de detectar, al momento de su compra y/o recepción, que esos
materiales no cumplían con las especificaciones requeridas. Los criterios generales antes expuestos permiten tener una idea de la distribución de responsabilidades al producirse un vicio de obra, siempre que pueda establecerse cuál de las tres grandes causas indicadas (o qué combinación de ellas) es la determinante del
problema. Debe tenerse en cuenta que a veces (muchas veces) hay varias causas que se superponen y entonces también puede haber responsabilidades compartidas, aunque sea en distinto grado. Como se expresó antes, los problemas de proyecto son indiscutiblemente responsabilidad del instituto, que asume la misma contractualmente, así como por disposiciones legales y reglamentarias (Ley Nacional de Vivienda, No 13.728 de 17.12.1968 y sus modificativas,
Decretos Reglamentarios 633/69, 327/94, 73/07 y 222/23).
Los problemas de ejecución, en cambio, pueden ser responsabilidad de la dirección de obra y/o de la “empresa” (o sea: de la cooperativa). Si se ha encomendado tareas a un
subcontratista y ellas tienen que ver con el problema (por ejemplo, colocación de techos, obras sanitarias, colocación de pisos) la responsabilidad puede ser del subcontratista, pero ello no exime la de la empresa, que debe supervisar al subcontratista. Finalmente, nos parece importante señalar que las responsabilidades indicadas no
terminan con la recepción de la obra ni con el pago de los honorarios, sino que expresas disposiciones legales establecen que se mantienen por diez años, constituyendo lo que se llama “responsabilidad decenal”. Transcribimos al respecto el artículo del Código Civil que tiene relación con el tema, en la redacción dada por la ley N° 19.726 de 2018 (antes la responsabilidad era por diez años en todos los casos):
“Art. 1844. El arquitecto, el ingeniero, el constructor y el empresario de un edificio destinado por su naturaleza a tener larga duración, son responsables por espacio de diez
años por los defectos o vicios que, ya sea en todo o en parte, afecten su estabilidad o solidez o lo hagan impropio para el uso pactado expresa o tácitamente o para el uso a
que normalmente se destina, por vicio de la construcción o del suelo, por una incorrecta dirección de la obra, por defectos de cálculo o por la mala calidad de los materiales, haya suministrado estos o no el comitente y a pesar de cualquier cláusula en contrario, siendo esta disposición de orden público.
El arquitecto, el ingeniero, el constructor y el empresario solo se exonerarán de la responsabilidad regulada por el presente artículo si acreditan que el vicio o defecto se
produjo por causa extraña que no les fuere imputable. No constituye causa extraña el vicio de los materiales provistos por el comitente que no hubieran sido rechazados por
aquéllos, ni aun cuando el daño se produzca durante la ejecución.
Por los demás defectos o vicios, con excepción de los que solo afecten elementos de terminación o acabado de las obras, el arquitecto, el ingeniero, el constructor y el empresario serán responsables por espacio de cinco años. Por los defectos o vicios que solo afecten elementos de terminación y acabado de las obras, la responsabilidad será por espacio de dos años. En estos casos la exoneración de responsabilidad podrá fundarse en cualquier causa no imputable a los sujetos indicados.
(...)
Los plazos dentro de los que la acción puede nacer son los indicados en los incisos precedentes y se cuentan desde la recepción de la obra. Una vez nacida la acción por haberse manifestado el vicio o defecto, prescribe a los cuatro años.”
