La trayectoria del ordenamiento territorial en el departamento de Montevideo que prohíbe la intervención en suelos rurales y la construcción de barrios privados tiene casi 34 años de existencia política. Si el megaproyecto logra cambiar la categorización del suelo para poder transformarlo, instalaría la primera excepción en décadas, según la ex Presidenta de la Comisión de Territorio y Planeamiento del legislativo departamental y edila comunista, Fátima Vázquez.

Este es un camino prohibido por la construcción histórica del ordenamiento territorial, e implicaría renunciar a criterios de ordenamiento departamental, como la planificación del uso de un territorio. Una normativa instalada desde el actual Plan de Ordenamiento Territorial (POT), aprobado en enero de 1998, y sus posteriores Directrices, aprobadas en 2013. Flexibilizándose la planificación a favor de intereses particulares, cediendo suelo productivo y rural, sin una mirada integral, ni locataria. Sería perder el criterio de planificar a través de Planes Especiales y directrices departamentales. Además de encarecer nuevamente los costos de construir ciudad, expandiendo innecesariamente la mancha urbana.

Según informó Vázquez, esta no es la primera vez que se intentan instalar 3 mil viviendas sobre los Bañados de Carrasco, ni que se intenta promover un mejoramiento de caminería desde Avenida de las Playas hasta el Aeropuerto de Carrasco.

Fátima Vázquez, edila por el Partido Comunista, plantea que en la discusión sobre la actualización del POT se definirá el tablero de la tierra de Montevideo. Y es en ese proceso donde ella quiere circunscribir la discusión del megaproyecto inmobiliario en los Bañados de Carrasco. En ese proceso se actualizarán las reglas de juego y piezas clave de la discusión sobre el primer barrio privado en el departamento, y futuros emprendimientos con esas características.

Sobre la pregunta que se le realizó a la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua, cuando fue convocada por el legislativo de la Intendencia de Montevideo, por el momento no es de su interés ser la excepción a las normativas con casi tres décadas de vida. Ni menos si se pregonan y construyen políticas de Estado. Aunque también si se pregunta por uno de los mayores intereses de la Federación, y una de las formas de ordenar los intereses colectivos: la Cartera de Tierras, Vázquez responde con honestidad y cierta empatía. Porque tampoco son inspiradoras las noticias.

Durante la discusión del Presupuesto de la Intendencia, ¿hubo del dinero destinado para la compra de tierras?

No, no la hubo. Lamento decir que no. O sea, se sigue manejando de la misma manera: tratando de expropiar tierras y trabajando mucho desde el Fondo Rotatorio Solidario (FOROSO) – ámbito dónde se discute la concesión de tierras a cooperativas. 

La Intendencia de Montevideo, entonces, apuntará a la obtención de tierras a través de la  deuda compensable- expropiación de inmuebles por valores de deuda superiores al valor del inmueble. 

Exacto. Más que por adquisición directa. También ahí se está desarrollando el plan de redensificación en Ciudad Vieja, en conjunto con el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. Se sabe que algunas de esas tierras van a quedar para las cooperativas, pero nada, está muy en los inicios. Me encantaría poder decirte: “Sí, mirá, va a haber más”, pero la verdad es esta.

A nivel Parlamentario y nacional se votó una ley que permitiría la agilización del trámite de expropiación, ¿cómo lo piensan abordar en el proceso interno y las funciones que cumple dentro del proceso legislativo de la Intendencia?

Tenemos un acuerdo político en la Comisión de Territorio y Planeamiento con todo el espectro, incluso la oposición, de que en lo relativo a la vivienda las cooperativas se prioricen. Los trámites que llevamos a cabo acá muchas veces condicionan el ingreso a los sorteos. La idea es cumplir la responsabilidad que tenemos con la ciudadanía y que la Junta Departamental no represente un obstáculo. 

Trabajamos de manera articulada con el Departamento de Desarrollo Urbano y con Planificación para dar respuestas rápidas con los expedientes. 

Esta declaración de “grave y urgente” como también los procesos de la Junta, son actos administrativos que se discuten a nivel legislativo, ¿tienen contundencia jurídica?

Tienen determinada contundencia jurídica. Se crea un decreto departamental donde se estipula a qué cooperativa se destina, cuántas viviendas, cuánta gente, los espacios públicos dentro de la propia cooperativa, etc. Y después viene la enajenación directa.

Creo que el mayor debate se traslada a la instancia del Foroso, donde están las cuatro federaciones o agrupaciones de cooperativas discutiendo la tierra juntamente con Desarrollo Urbano. Ahí nosotros queremos ver la posibilidad, a raíz de demandas de varias reuniones que mantuvimos con estas cooperativas, de incluir en el decreto la exoneración del pago del mayor aprovechamiento y de las modificaciones cualificadas. Entendemos que hay un acuerdo político general para que así sea, porque las cooperativas no pueden ser tratadas como empresas.

Cuando las cooperativas crean el plan de obra, según el decreto, en algunos casos tienen que pagar el mayor aprovechamiento del suelo. Es lo que pasa con cualquier construcción que se quiera hacer en Montevideo. Hoy se va haciendo la exoneración de ese 10% caso a caso, porque se entiende que las cooperativas no son empresas y no hay que encarecer la obra.

A su vez, cuando son edificios y se exceden en altura, también hay que exonerar la modificación cualificada por exceso de altura...

Entonces lo que proponemos, a demanda de las reuniones con dirigentes del cooperativismo, es hacer esa modificación directamente en el Digesto Departamental para acelerar el inicio de las obras.

Estas directrices que ordenan todas las acciones de obra en Montevideo son de 2013 ¿verdad? ¿Y pronto se actualizará?

Sí, surgen del Plan de Montevideo de 1998, elaborado en la administración de Mariano Arana y las últimas son del 2013. El proceso implica audiencias públicas y un proceso participativo en su desarrollo. 

¿Incluye, el proceso de debate, el uso del suelo?

Incluye el uso del suelo, sí. Que esa es la gran discusión que tenemos ahora. Porque según este Digesto Departamental, el proyecto no se podría hacer. Por eso exige la declaración de interés previo para poder desarrollarse.

Antes de la Ley de Urgente Consideración, los cambios en la categorización de suelo rural, que no permite modificaciones, a suelo interfase u urbano requerían de un Plan, y la normativa flexibilizó el trámite de modificación de suelo con solo la declaración de interés departamental por parte de la Junta. ¿Cómo incide este cambio en el actual debate del megaproyecto sobre los Bañados de Carrasco?

En específico, la LUC modificó la actuación de los PAI (Planes Especiales de Ordenamiento Territorial y Actuación Integrada) complementarios. Este instrumento permite que con solo la declaración de interés departamental se puedan desarrollar este tipo de proyectos. Nosotros desde la Bancada de la 1001, entendemos que es un suelo rural interfase. Con las directrices aprobadas en 2013, se permitió el uso de suelo rural para espacios deportivos o turismo, pero no para ser suburbanizado. Por eso estamos en contra del proyecto en Bañados de Carrasco, porque entendemos que es un suelo rural productivo y tendríamos que pensar más en políticas para el desarrollo de ese suelo que en urbanizarlo. El recurso suelo es finito: una vez que lo urbanizaste, se perdió.

Respecto al procedimiento del loteado, o permitir parcelar grandes extensiones, en la administración pasada se presentó el Plan SUVI que incluía un diagnostico sobre el suelo urbano disponible. Y se apuntaba a que con este mecanismo se priorizaran las transformaciones urbanas en zonas céntricas o espacios abandonados en Montevideo, ¿cómo desarrollar esta prioridad política apuntando, también, a recuperar ese suelo? ¿Qué acciones han tomado al respecto?

La mejor herramienta para las personas que buscan acceder a la tierra es en el Foroso. Sin duda hay suelo público disponible que todavía no tiene un destino definido. Ahí el que jugará un rol importante es el proceso que se inicia ahora, entre fines de noviembre y principios de diciembre de este año: la revisión del POT. Será un proceso de dos a tres años. 

Las directrices también están incluidas. Lo que se lanzó el jueves pasado en la Sala Lázaro Gadea / Sala Artesanos en Peñarol es la primera fase del POT. El POT va por capas; lo que se puso de manifiesto en esa audiencia pública es lo que se venía trabajando con la DINOT (Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial) sobre el suelo rural. Se presentó un estudio de cuatro años de trabajo.

Es el inicio del POT, que irá definiendo capítulo a capítulo toda la ciudad de Montevideo. Hoy muchas excepciones, como las exoneraciones o modificaciones cualificadas de altura, se otorgan de forma puntual.

¿Pretenden ordenar dónde se construyen edificios, para que los edificios no se hagan en cualquier zona?

Exacto. El ordenamiento territorial busca definir qué zonas pueden pasar, por ejemplo, de 13 a 15 metros de altura. Eso se evalúa lugar a lugar con el plan madre de Montevideo. 

El debate del POT se desarrollará primero en comisión y después en la Junta Departamental, ¿quién lo redacta?

Lo redacta el Departamento de Planificación de la Intendencia de Montevideo.

¿Ustedes ya lo están estudiando?

Todavía no ingresó nada formalmente porque es un proceso con mucha participación ciudadana. Se realizarán asambleas territoriales y audiencias públicas para involucrar a los vecinos. Lo que tenemos hoy es el mapa vigente y la idea es actualizarlo hacia el 2028 o 

principios de 2029. Es un proceso largo justamente porque busca la participación social.

¿Cómo se incluirá a la participación ciudadana? Mencionaste asambleas y el inicio en Peñarol.

En Peñarol fue la audiencia pública para poner de manifiesto el estudio sobre suelo rural con la DINOT, definiendo primero lo que no se puede intervenir. El Departamento de Planificación plantea desarrollar en estos tres años asambleas territoriales para involucrar a los concejos vecinales y municipales.

Con las modificaciones de 2013 se incluyó la categoría de “suelo rural de interfase”.

Cerca de los Bañados de Carrasco tenés complejos deportivos habilitados por ser suelo de interfase. 

Es que se habilita la intervención no productiva ni residencial, pero no la urbanización. Mi opinión es que toda esa zona es suelo rural, no debería destinarse a otra cosa, porque la tierra es muy buena. 

La catalogación de interfase no te deja urbanizar. Por eso el proyecto de Bañados de Carrasco requiere un PAI complementario para modificar la categoría del suelo, si no, estaría prohibido.

¿Todo depende de si se declara de interés departamental o no?

Exacto. Esa es la responsabilidad que tenemos. Una vez que se declara de interés departamental, el proyecto avanza. La Ley de Ordenamiento Territorial establece que se necesita la declaración de interés para transformar el suelo. El instrumento del PAI complementario permite hacer estudios ambientales y técnicos profundos, pero el fin último sigue siendo la transformación del suelo.

Por eso se dice que no es un suelo transformado aún, pero sí un suelo en transformación.

Estábamos hablando de lo macro para llevar temas específicos: ¿cuánto se juega en el POT la discusión de qué suelos no se pueden tocar más y la prioridad de consolidar áreas ya urbanizadas?

El POT va a determinar taxativamente dónde sí y dónde no. Es la definición del tablero. Una vez finalizada la discusión del POT, no se va a poder modificar en el corto plazo. Las actualizaciones del POT se hacen cada 10 años o más. La idea con la revisión del POT es cortar con la aprobación punto a punto de excepciones. Con el nuevo estudio diremos: “Esta zona es hasta tal altura o esta es la línea industrial” y no habrá más excepciones.

La aprobación del megaproyecto debería esperar a esto: definamos primero dónde va a estar el suelo rural, dónde el área industrial y dónde el área urbanizable, pensando en el crecimiento de la mancha urbana de la ciudad, y después veamos qué proyectos vienen.

Sin embargo, está esta iniciativa primero y se entendió que había que darle prioridad, sin esperar al resultado del POT.

¿Prioridad de parte de la administración de la Intendencia?

Sí, de parte de la administración cuando se dio la discusión de este proyecto.

¿Ustedes cómo se enteraron del proyecto? ¿Hubo una audiencia previa o un tratamiento específico previo?

Ingresó acá a la Junta el 6 de marzo de este año. Estábamos todavía con el presupuesto departamental y después pasamos a las modificaciones presupuestales, por lo que estuvo medio estancado en comisión. En paralelo a que el proyecto ingresó, ya algunas organizaciones, principalmente la red de vecinos en Defensa de la Cuenca del Arroyo Carrasco, se habían enterado por la prensa. Ahí nosotros accedimos a las notas de prensa y empezamos a corroborar la información.

Estos casos no tienen un tratamiento específico previo, van directo a la comisión. Ahí lo que definimos en la comisión fue empezar a recibir a todas las organizaciones sociales que solicitaran audiencia, conjuntamente con la Intendencia y con la empresa promovente.

En ese proceso estamos. Ya recibimos a los vecinos, recibimos al PIM (Programa Integral Metropolitano), a FUCVAM y al PIT-CNT.

Es una de las primeras veces que el PIT-CNT se pronuncia por un tema así, ¿no?

Sí, por lo menos desde que yo estoy acá, sí. Después también recibimos a la Sociedad de Arquitectos del Uruguay (SAU).

Creo que lo que pasó con esto es que, al tratarse de suelo rural, la gran mayoría de los uruguayos comprendemos su valor fundamental porque nos han enseñado desde muy chicos la importancia de la tierra. Entonces uno dice: “¿Cómo vamos a perder eso?”. Puede estar degradado o requerir mejoras, pero la solución no es eliminarlo. Necesitamos generar políticas públicas que recuperen esas zonas.

A su vez, impactó mucho y tomó connotación pública el nombre de Constantini, por todo lo que ha pasado en Argentina con los humedales en Nordelta, algo que también nos preocupa acá.

¿Qué cambios de proceso puede representar el decreto nacional de área protegida para el humedal? 

Va a delimitar la zona del humedal. Tampoco sabemos qué incidencia directa tendrá sobre el proyecto que está en la Junta. Hay que tener en cuenta que el PAI (Plan Especial de Ordenamiento Territorial y Actuación Integrada) es un instrumento, pero no exige planificar todo el entorno para intervenir en un predio, sino que podés intervenir en el suelo directamente. 

Por eso es complementario: porque no es un plan parcial. El complementario se aplica sobre la zona específica del proyecto, mientras que el parcial es más amplio.

El plan parcial de los Bañados de Carrasco, en caso de que se resuelva hacer, porque no hay nada definido, estudiaría no solo el bañado y el área del proyecto, sino también toda la zona de Punta de Rieles.

¿Ellos hablan de conectividad?

Sí, parte de lo que presentan en el proyecto es una mayor conectividad entre Punta de Rieles y la franja costera de la playa Bella Vista, Malvín Norte, creando una conexión más directa.

De las playas al aeropuerto pasando por el barrio residencial. ¿Vamos a modificar todo para eso? Esa es una de las cuestiones que planteamos: ¿Para quién es el proyecto? ¿De qué forma se gestiona? ¿Qué modelo se instala?

Sería la primera vez que ocurre algo así en Montevideo, porque sería el primer PAI complementario desde que la Ley de Urgente Consideración (LUC) habilitó esta figura dentro de los instrumentos de ordenamiento territorial.

Lo que más nos preocupa la empresa no sea una excepción en la forma de intervenir que la correcta es a través del POT y de los planes para cada una de las zonas de Montevideo. Cuando la empresa vino a comisión algunas cosas no supieron responder. Yo les hice tres preguntas: la primera fue qué garantías de fiel cumplimiento tenía este proyecto, y dijeron que no las tenían. La segunda fue para descartar que fuera una especulación inmobiliaria (porque comprás tierra muy barata y la revalorizás). Y la tercera fue qué aseguraba que fuera un barrio abierto, y tampoco supieron responder.

En Montevideo no hay barrios catalogados legalmente como barrios cerrados.

Lo que sucede es que tenemos barrios como San Nicolás, Jacksonville o Los Olivos que, si bien normativamente son abiertos, en la práctica funcionan como semiprivados: tienen la estructura abierta, pero hay una garita de control y personal de seguridad en moto que te sigue. Terminan siendo barrios privados encubiertos.

Eso nos preocupa de este proyecto: en 228 hectáreas van a construir 3 mil. Y según el proyecto, prevén un parque y un “centro cívico”, que no significa que sea estatal, puede ser un Abitab, una policlínica privada o una sucursal bancaria. Es decir, un espacio donde no hay viviendas.

Luego hay cuatro “islas” de viviendas: las dos más cercanas al bañado no llegan a mil viviendas entre ambas (una tiene 520 y la otra 546), constituyendo el área más exclusiva. Las dos de arriba tienen mil y ochocientas y pico. Pensar en 3 mil en 228 hectáreas (el equivalente a dos veces la Ciudad Vieja, donde hoy viven unas 14 mil personas) refleja la exclusividad del emprendimiento.

Como contrapartida principal, proponen un ecoparque lineal en las inmediaciones.

Para mí funciona como una franja de amortiguación o “barrera” entre quienes pueden acceder a ese tipo de barrio y quienes no, aunque teóricamente sea público. Todo esto hace que miremos el proyecto con mucha más lupa.

¿Sería la primera vez que se sentaría un antecedente de estas características en Montevideo?

Totalmente. La discusión sobre la declaración de interés genera un antecedente enorme. Proyectos similares se presentaron en la administración de Arana y en la de Ana Olivera, y siempre se les dijo que no, bajo el criterio de que debemos preservar el suelo rural.

¿Es real o es presión?

Creemos que están presionando. Van probando en cada administración a ver cuándo se puede aprobar. En algún momento alguien dirá que sí, o seguiremos diciendo que no. Nosotros sostenemos que esto no se debe desarrollar.

Cuando te dicen que este proyecto genera puestos de trabajo e inversión, la pregunta es: ¿a costa de qué? ¿De transformar el suelo? Y la pregunta de fondo es: ¿quién delimita el territorio de Montevideo? ¿Un privado o la Intendencia junto con la Junta Departamental?

Por eso es tan importante el proceso del POT: ahí la propia administración e institucionalidad fijará los usos del suelo, sin que venga un privado a exigir modificaciones a su medida.

Esto se va a discutir también a nivel del Plenario Departamental del Frente Amplio, ¿eso cambiaría las posturas en la Junta Departamental? Porque con los votos del Frente Amplio bastaría para frenarlo (se necesitan 21 votos).

Si el Frente Amplio resuelve no apoyarlo, no sale.

¿Hoy cuentan con los votos para aprobar el interés departamental?

No se ha votado porque sigue en comisión. Quedan vecinos u organizaciones por recibir, pero ahora entramos en el receso por la Rendición de Cuentas y las comisiones se retoman después de septiembre.

En el entendido de que el programa del Frente Amplio define la preservación del suelo rural, desde la Lista 1001 entendemos que este proyecto iría en contra del programa de la fuerza política. Por eso solicitamos elevar la discusión al Plenario Departamental.

En conjunto con el Partido Socialista (Lista 90). Es una responsabilidad muy grande para solo 17 ediles tomar esta decisión sin consultar a la fuerza política, a las coordinadoras y a los comités de base.