Usted se levanta, temprano o tarde, no importa. Comienza el día y escucha en el informativo algo de lo que debió enterarse antes de que llegara el último ciclista. Mucho antes. Meses antes. El punto es que usted estaba tranquilo, tomando un mate, el sol le pegaba en la cara y estaba seguro de que nada iba a sacarlo de su eje. Pero repentinamente escucha algo que altera su percepción del mundo.

Y ese algo, un dato, interrumpirá su tranquilidad y el fluir de días siguientes: el senador Oscar Andrade afirma en televisión abierta que en Uruguay, según el último Censo, hay 300 mil casas desocupadas. Al escucharlo, lo siguiente que ocurre en el mundo es la parálisis. Como suspendido, el primero en ejecutar su accionar no es su cerebro, es su instinto.

Pero después de que un Senador transmitiera ese dato en televisión abierta, los periodistas siguen hablando de la renuncia de la ministra de Vivienda, Cecilia Cairo. Y si bien el caso habla de una situación poco excepcional, la desregularización de predios por deudas, por ocupación o por autoconstrucción es la realidad de las periferias urbanas del país.

El otro tema es que la cantidad de casas desocupadas advierte una clara desventaja. Como perder, políticamente, por goleada. Y aunque nadie se detiene a realizar observaciones usted, que está pecando de reaccionario o de ingenuo, no puede seguir de largo. Su cerebro hizo una asociación inmediata: a la población uruguaya le faltan 80 mil casas y a otros 150 mil hogares le faltan arreglos estructurales.

Y esa asociación lo llena de dudas. ¿Qué haría usted con tantas casas vacías? Aunque sabe que la comparación no puede ser simple. Por eso, le escribe al arquitecto Gonzalo Bustillo. Para descartar el dato, primero. Para matizarlo, después. El asunto político: el dato establece que en Uruguay hay tres veces más casas desocupadas que gente que necesita vivienda.

Pero Bustillo le responde. Para leer los datos del Censo 2023, según él, se tienen que evitar reducciones o asociaciones simplistas. Si bien a primera vista, la cantidad de casas desocupadas en el Uruguay triplica la cantidad de casas necesarias y duplica aquellas que si o si necesitan una intervención estructural, más de la mitad de las casas son de segunda residencia.

O sea, que de esas 300 mil casas desocupadas, la mitad son casas de vacaciones. Sobre el resto de las casas, ya sea en construcción, en alquiler, vacías, ruinosas, destruidas se sabe que hay otras 125 mil casas desocupadas, por los viejos datos del Censo de 2011. Salvo por las tasas friccionales, aún Bustillo no puede determinar la exactitud de los datos arrojados por el actual Censo.

Al mismo tiempo, no se puede reducir el número de 300 mil casas a una simple variable que se compara con los déficit habitacionales o las cantidad de casas que necesita la población, porque esa misma variable necesita de otra revisión. Las “personas sin hogar”, comenta Bustillo refiriéndose a sus propias investigaciones, van a aumentar en forma exponencial en los próximos quinquenios. Cinco mil personas hoy viven en la calle, dentro de cinco años serán el doble, y dentro de diez el triple. O sea, el déficit habitacional, tal vez, tienda a triplicarse.

¿Cuán alarmante es que existan en Uruguay 300 mil viviendas desocupadas?

Hay que tener en claro que lo que plantea Instituto Nacional de Estadística (INE) es un corte descriptivo que se llama vivienda desocupada. Esa vivienda desocupada, en realidad, implican también viviendas que están en alquiler, viviendas que están en construcción, viviendas ruinosas, destruídas y vacantes.

Cuando el INE habla sobre desocupación lo hace desde un punto de vista estádistico y está utilizando casi el total de las situaciones. Incluso si uno mira los datos del 2011, las viviendas desocupadas eran 252.400.

Digamos si comparamos la información del Censo 2011 al 2023, las casas desocupadas aumentaron en 50 mil.

No tengo la cifra de este Censo, personalmente, no la he visto. Lo que si tengo claro es que en 2011 viviendas desocupadas eran 252.400 viviendas y que el 53 % de estas viviendas son de uso temporal.

El resto, las otras, ¿125 mil?

Claro, lo tengo calculado en el aire, pero eso debe dar 130 mil de uso temporal. Esto significa segunda vivienda, residencia de vacaciones, de verano, etc.

 ¿Y son las mismas categorías entre el Censo de 2011 y 2023?

Sí, lo tengo en el 2023. O sea que no sé exactamente cuáles utilizaron, pero es un Instituto que tiende a mantener las categorías porque si no, eso rompería o quebraría la comparación histórica. No deberían cambiarlo. Otra cosa que habría que verificar. Pero a grandes rasgos hay que saber que en 2011, Uruguay tenía 252.400 viviendas desocupadas, de las cuales el 53% son de uso temporal.

Ese uso temporal entran en viviendas que son de vacaciones, viviendas de descanso, viviendas de segundas residencias, etcétera. Y ahí tenemos 130 mil viviendas desocupadas. Significa que las efectivamente desocupadas, desde el punto de vista que estaban o para alquilar, o en construcción, o ruinosas destruidas, o vacantes, eran 120 mil. Que no es una cifra tan baja.

Para que no estés tratando de encontrar precisión en esto, hay que ver que esto es el término que ellos usan, vivienda desocupada. Esa es la gran categoría. Y la mitad de esas son de uso temporal.  O sea, que entender que esa vivienda de vacaciones puede ser utilizada, desde el punto de vista político, para subsanar un déficit habitacional, por ejemplo, que es como uno de los grandes tópicos donde a veces los Estados tratan de tomar este tema. En realidad, no sería, por lo menos hoy en el mundo, un camino.

120.000, el resto, el restante, la otra mitad, ¿en qué situación están?

A eso voy, pero tenemos que ir un poco más despacio. En el mundo, a este resto se lo denomina vivienda vacía. En español, ¿qué es la vivienda vacía? Como se utiliza la vivienda en por alguien Uruguay, hay todo un abanico de opciones. Pero en la teoría urbana lo que se hace un término que se llama vacancia filtrada.

La vacancia filtrada retira del concepto de vivienda vacía a la casa que vos tenés en el balneario de tu familia, que quedó para ir el fin de semana. Es decir, en realidad eso no es vivienda vacía en los términos que, digamos, en la teoría se distingue. Pero por eso no sería como si fuese una vivienda, pues es temporal. En la teoría predominante lo que se compara es la vacancia filtrada.

En países europeos, por ejemplo. O sea que lo primero que hay en el presente es que la vivienda desocupada que maneja el INE no es lo mismo que la noción de vivienda vacía que, desde el punto de vista de la teoría urbana, se va a utilizar como para discutir el problema.

¿Hay variables para medir las viviendas vacías?

Básicamente, todo lo que no es de uso temporal. La noción de filtrado de la vacancia. Lo que deja fuera son las viviendas, vamos a decir, temporales. Esquemáticamente vamos a decir temporal. La segunda es la residencia o la vivienda de descanso. Todo lo otro configura la noción de la tasa de vacancia o la tasa de vivienda vacía es lo que lo hace comparable. Así que para ir tratando de desglosar las cuestiones. Uruguay tiene de 2011, 250 mil viviendas desocupadas y hoy ustedes dicen que 300 mil. El dato que el INE quizás está dando yo no lo tengo.

Lo dijo Andrade en dos entrevistas distintas.

Quizás él tiene el dato del INE.

Tenía un desglose de que las casas vacías, en Montevideo eran 56 mil.

En 2011, las viviendas desocupadas eran 46 mil pero esa cifra tiene un 20 por ciento de uso temporal. O sea que eso no es vacancia filtrada. Eso incluye viviendas que son de uso temporal.

Como les decía antes, desde el punto de vista de la actividad internacional una de las líneas es que la vivienda de no se considera menos vacía. A ver, ¿por qué? Porque es importante describir esto. Porque la vivienda vacía es un indicador de un déficit de sustentabilidad urbana. Es un indicador de cuando una vivienda que no está en uso empieza a ser un problema para la ciudad. Para la ciudad o para el mundo.

Tú has mencionado en reiteradas ocasiones que, por ejemplo, Ciudad Vieja tiene un 18 por ciento de vacancia. Y triplica la vacancia normal.

Hace muchos años que lo digo. Tengo absolutamente clara la dimensión problemática del asunto. Lo que estoy intentando declarar es que cuando se dice que Uruguay tiene 300 mil viviendas desocupadas. O como, se estableció en el Censo del 2011, Uruguay tiene 250 mil viviendas desocupadas, hay que tener en claro que en ese entonces el 50 por ciento de las casas son viviendas temporales y pueden aparecer de segunda residencia, como puede ser casas de vacaciones que una familia pueda tener en El Pinar. ¿Me explico?

El problema de la vivienda vacía no es la cantidad sino los problemas que desencadenan. Primer asunto. ¿Cómo se mide la problemática de las viviendas vacías en las ciudades? Se mide a través de algo que se llama tasa friccional o tasa estructural. La tasa friccional significa un porcentaje de viviendas que en cualquier habitación urbana, en cualquier área que nosotros analicemos, se calcula cuántas están vacías sobre el total de viviendas que tenés.

¿Pero cuántas viviendas, entonces, están efectivamente vacías?

Sobre el total del universo de viviendas que tenés, dejando en este caso, por ejemplo, por fuera, filtrando lo que son las viviendas de segunda temporada, viviendas de segunda residencia, viviendas de temporada.

Si nosotros imagináramos que una ciudad no tiene viviendas vacías la gente no se puede mudar. Una pareja se divorcia y no tiene ni idea de hacia donde ir porque no tiene casa. Una familia tiene más hijos y necesita una más grande y no se puede mudar. Todo el sistema habitacional necesita una tasa friccional vacía.

O sea que cualquier sistema habitacional en cualquier ciudad del mundo necesita una tasa friccional para que la gente pueda tener proyectos de vida que le permitan mudarse. Esa tasa se fija en la bibliografía, se fija en rangos que pueden variar del 3, 4, 5, 6, 7, 8 por ciento. Hasta el 8 es aceptable.

Está dentro de lo que considera friccional. O sea, significa que ese asunto de que un sistema habitacional en una ciudad tiene que permitir movimientos, mudanzas, etc. Ese rasgo se discute según cada autor y cada oposición, se discute entre el 3 y el 8 por ciento.

A partir de eso estamos en tasas que se llaman estructurales. ¿Qué significa una tasa estructural? Significa el momento donde la cantidad de viviendas vacías que tiene un barrio comienza a expulsar a la gente. Hay un punto de inflexión, eso ya es una conducta de segregación. No solo necesita un barrio o una porción de ciudad para tener una vivienda vacía. Cuando pensás en el factor de segregación como fenómeno tenemos que ver las múltiples situaciones asociadas a la gente viviendo en ese barrio.

El caso más concreto y explícito es el caso de Ciudad Vieja que en 2011, alcanzaba una tasa de aproximadamente, el 18 por ciento de vivienda vacía. Dos o tres veces más, como decías, de lo que es una tasa friccional adecuada. En algunos barrios eso es una problemática grave y que viene con trayectorias de muchos años.

Así que, al día de hoy, Uruguay tiene un millón seiscientas mil viviendas que son los datos del INE. Un millón seiscientas mil. Aproximadamente, un millón seiscientas cincuenta y nueve mil cuarenta y ocho viviendas son las que salieron del censo.

¿En total?

En total. El total de viviendas que el INE considera como viviendas. Cuando uno calcula la tasa total de viviendas desocupadas que ellos identifican, ese valor, al 22 por ciento.

22 por ciento de lo que es la gran categoría de viviendas desocupadas.

Desocupadas. O sea que, si nosotros imagináramos que se mantiene esta porción de que la mitad son de fruto temporal, significaría que Uruguay tendría alrededor de un 10 por ciento de filtrado, diez u once por ciento filtrado. Pero este es un superesquema.

Porque eso es otra cosa, ¿no? No sabemos si aumentó el porcentaje de viviendas desocupadas o de segunda residencia, tampoco. Los aumentos totales sí los sabemos.

Cuando salieron los datos, una periodista como ustedes me dio la opinión y yo armé, por lo menos, este esquema. Comparé la tasa del 2012 con la tasa del 2023 y eso indica que en la mayoría de los departamentos del Uruguay hubo un crecimiento de las viviendas desocupadas.

Por ejemplo, ¿Montevideo?

El departamento de Montevideo, pasó del 8.8 al 10% en los 12 años del período intercensal. Eso es un crecimiento, es un porcentaje de crecimiento del 12.8%. Hay departamentos que creció más el fenómeno de la vivienda desocupada y hay otros que tuvo...

La que más se mueve es la de Montevideo, entonces.

Montevideo tiene 12.8. El departamento que tuvo mayor crecimiento es Treinta y Tres, que pasó de 19.6 a 27. Una tasa de 31% de crecimiento. El porcentaje de variación internacional es 31, casi 32, por ciento.

En definitiva, cuando uno mira los datos del Censo 2023 de la vivienda vacía para Uruguay, indica que en la mayoría de los departamentos hubo crecimiento intercensal. En particular en Montevideo que es la capital, hay claramente un aumento también, un aumento del 12 o 13%, lo cual confirma la tendencia problemática del fenómeno, tanto a nivel nacional como a en la capital del departamento de Montevideo. O sea que, si vos me preguntás... Es alarmante.

¿Estructuralmente alarmante?

Estructuralmente. Confirma que la dinámica de las viviendas, en este caso desocupadas, de la vivienda vacía está enganchada, porque en realidad en Montevideo es el 80%, era el 80% la vivienda vacía en relación a lo que es temporal. Tenía 19,8% de uso temporal Montevideo en 2011.

Es diferente el porcentaje. En total en Uruguay era 53% de uso temporal, pero Montevideo era 19,8%, 20%. Significa que el 80% de datos INE en 2011 era filtrado, digamos.

Podríamos tomarlo como vacancia filtrada. Eso da en el rango del 7% o el 8%, 7,5% la vacancia filtrada en Montevideo en 2011.

Pero las tasas de vivienda vacía no pueden mirarse solo a nivel país y solo a nivel ciudad. También hay que mirarlas a nivel municipal. Y en ese sentido cuando uno mira Ciudad Vieja, se encuentra que en 2011 tenía dos veces y media tasa friccional aceptable. Y eso es una tendencia que Ciudad Vieja tiene, es un problema de las últimas décadas, de varias décadas, donde ha perdido población y no lo recuperó.

Para saber si esa tendencia de Ciudad Vieja se mantuvo, hay que procesar los datos de 2023. Espero poder hacerlo de acá a algún tiempo, pero todavía no lo he hecho.

En Ciudad Vieja se concedieron 20 terrenos a cooperativas de viviendas, ¿eso puede incidir en las cifras?

Puede incidir, puede que sí, puede que no. Hay que analizar los datos. A ver cuánto se reduce. Hay que analizar los datos. Mi percepción, que en realidad no tiene ninguna validez científica, porque es solamente una percepción, es que Ciudad Vieja no logró garantir la problemática estructural de vaciamiento que atravesó las últimas décadas. O sea que mi hipótesis de trabajo para recalcular la tasa de vacía de Ciudad Vieja es que en realidad sigue teniendo un porcentaje de vacancia estructural.

Pero es una hipótesis hasta que lo calculemos.

Y una cuestión, ¿no? Porque, por ejemplo, ya hablaste de las categorías, pero si yo quisiera saber cuántas de estas viviendas son de proyecto de inversión promovida, por ejemplo.

¿De cuáles viviendas?

De las viviendas desocupadas, en general.

Y bueno, ahí en realidad, en construcción, en la medida que la categoría de construcción es una categoría de las viviendas desocupadas, habría que ver si en realidad eso influyó en la incidencia que tuvo. Porque efectivamente, el stock de viviendas en construcción actual está atravesando, digamos, un boom, por qué no decirlo, derivado de la ley. O sea, que en realidad eso puede haber sido un factor que incida.

Cuando uno mira este mapa de los crecimientos en Uruguay, se da cuenta que el crecimiento de la vivienda desocupada trasciende el fenómeno Montevideo y trasciende la realidad de la ley de vivienda promovida.

En realidad, Uruguay debería asumir el problema de lo que llamo la vivienda vacía, para desmarcarlo de la noción de la vivienda desocupada, que llevaría a otra discusión. Puede ser de gran interés, por ejemplo, planteárselo. Maldonado es el departamento que tiene mayor tasa de viviendas desocupadas. Punta del Este tiene una gran cantidad de viviendas que paran diez meses al año, seguramente con una bajísima ocupación.

Pero en realidad es una ciudad que, por ejemplo, para la industria turística, representa un aporte, digamos, que es muy alto. Entonces, cuando el país discute problemáticas, tienen que ser con una perspectiva territorial. Tienen que considerarse todas las singularidades que implica el territorio.

Pensar la vivienda vacía o la vivienda desocupada, para decirlo también de la línea, debería estudiarse en enclave balneario, que es un tema que es muy interesante, pero a lo que es la discusión internacional de la vivienda vacía, ese pasa a ser como un segundo tema, un segundo problema.

Cuando se discute en el mundo vivienda vacía, se está discutiendo el problema del acceso a un nacional democrático y la garantización de los derechos. En última instancia, hoy, el derecho humano a las vivienda. Entonces, en realidad, no se lo pone contra el derecho de la segunda residencia.

Lo que sí está absolutamente claro es que las viviendas que pasan más de determinado tiempo vacías, esto en muchos parques del mundo está absolutamente claro, pero en realidad eso es contraproducente, es contra la sustentabilidad urbana. Eso está absolutamente claro.

¿Y podríamos decir lisa y llanamente cuántas casas vacías hay en Uruguay? ¿Y así determinar la gravedad del asunto?

En el 2011 lo tenemos claro. En 2023 podríamos hacer una suposición. Vamos despacito, el universo de casas en 2011, es de 1.327.000.

Entonces entre ambos Censos se percibió un aumento ¿de 300 mil casas?

Exactamente. Pero despacio, para no perder el relacionamiento de lo que les estoy planteando. 252.000 de 1.387.000 es aproximadamente, está en un rango próximo al 10%. Y esto la vacancia filtrada.

Cualquier persona que piense el problema de la vivienda vacía en Uruguay y el déficit habitacional tiene que tener claro que nunca puede imaginarse usar el 100% de la vivienda vacía para otorgarse a una gente que no tiene casa porque si no, el resto de la gente no se puede mudar.

Es decir, que vos no podés romper un sistema habitacional para tratar de arreglar un problema, porque al menos arreglar un problema lo estás haciendo y creando otro problema. Porque si comparas el fenómeno con el déficit habitacional con 80 mil, cuantitativo, en realidad hay que tener en claro que en Montevideo, el 7.5% está vacía.

El límite está a punto de borrarse. Está mostrando que hay un fenómeno estructural. El número lo está diciendo. Lo ves en barrios donde esa vacancia es dos o tres veces más alta que la friccional. O sea que el problema está absolutamente claro. Lo único que hay que tener precaución.

Y tener teóricamente claro es que uno no puede agarrar ese 7% de vivienda vacía y se lo voy a dar al porcentaje de gente que tengo que necesita casa. Porque en realidad destruir es un sistema habitacional, es decir, es un absurdo teórico.

Lo que vos tenés que hacer es encontrar qué parte de ese stock de vivienda vacía podés reincorporar como una política en definitiva, a lo mejor de un caso, de restitución de derechos. Les voy a poner un ejemplo.

La última investigación que hice acá con Leticia Moreno es sobre el sinhogarismo en Uruguay. Hoy Montevideo tiene 5 mil personas que están vinculadas a las políticas sin hogar o están en la calle. Aproximadamente 1.300 o 1.400, aparte de los 1.023, están a la intemperie y después tenés 3.500 que están adentro del centros 24 horas y refugios. O sea que al día de hoy Montevideo tiene unas 5 mil personas que están sin hogar. Que desde el punto de vista teórico están sin hogar.

Hicimos una proyección de crecimiento del fenómeno en la Facultad de Ingeniería a través de una técnica algorítmica, con modelos de cálculo y nos indica que para 2030, la población sin hogar de Montevideo puede pasar a ser de 10 mil personas para en 2035 la población sinhogarismo puede pasar a ser de 20 mil. O sea, que una ciudad como Montevideo que tiene 5.000 personas hoy sin hogar y que la predicción indica que puede tener 10 mil personas sin hogar en 2030. O sea que dentro de 5 años se puede duplicar. Se puede duplicar.

¿Ustedes viven en Montevideo? Con la percepción que hoy tienen de la situación de la gente que está a la intemperie durmiendo. ¿Cómo vamos a hacer cuando sea el doble? Imagínense Montevideo porque en diez años, o sea, se cuadriplica.

Entonces cuando uno ve esta foto un poco más amplia del tema habitacional en Montevideo, se da cuenta que por un lado Montevideo de hace 20 años tiene una tendencia robusta, muy clara, de crecimiento de personas sin hogar. Si uno la proyecta de acá a diez años es una ¿situación alarmante?

Es una situación absolutamente alarmante. A la vez tiene una dinámica estructural desde hace varias décadas de crecimiento de lo que el INE llama las viviendas desocupadas, y que de ahí deducimos las tasas de la vivienda vacía.

O sea que, al día de hoy, si bien Uruguay tiene un paso para tener una ley sobre el fenómeno que es inmuebles abandonados, el fondo y el corazón del problema de lo que hablamos es sobre inmuebles vacantes, es sobre inmuebles que están vacíos y el modelo de política, yo creo, adecuado, el modelo que desarrolló Brasil, en realidad es una ley de inmuebles vacíos.

Uruguay tiene una tendencia clara, en la última década, que lo marcó el nuevo censo de crecimiento de la vivienda desocupada en la mayor parte de los departamentos del país. Es un fenómeno que Uruguay lo tiene muy poco estudiado en detalle.

¿Te parece grave la situación?

¿Cuál es la situación? ¿De las cifras? Estamos hablando de vivienda desocupada, de subvenciones de organismos, estamos hablando de las cosas...

Del todo el fenómeno en sí.

Construye una foto absolutamente preocupante del sistema habitacional de Uruguay y en particular de Montevideo. Cuando uno vincula estos dos aspectos, que son barrios de Montevideo que tienen tasa de vacancia estructural, que ahí es donde hay que intervenir sobre todo en esa diferencia entre lo que es friccional y lo que es estructural. Ese sí es el porcentaje que el Estado debería proponerse utilizar de una manera estratégica para la restitución del derecho a la vivienda de tantas personas que en Uruguay no logran asegurar ese derecho de manera autónoma o independiente.

La situación más grave que veo que tiene hoy Uruguay y, en particular, es las personas sin hogar. La exclusión territorial tiene un montón de formas. De hace 50 a 70 años, Montevideo conoce los cantegriles y posteriormente los asentamientos irregulares. Los asentamientos irregulares son la solución que la gente encontró a autoproducirse una vivienda porque no encontraba otra manera de acceder a ese bien y a ese derecho.

El universo de los asentamientos irregulares en Uruguay es la solución que la gente encontró a un déficit de acceso, para no ser una persona en situación de calle. Para no ser una persona sin hogar.

Lo que yo estoy enfatizando es que este tema de las personas sin hogar que desde hace 20 años fallecen por hipotermia, hasta el año pasado, le diría, fallecimiento por hipotermia, digamos, es una de las expresiones más extremas de la exclusión social

Es decir, es una de las formas de marginalización más extremas que se puede encontrar hoy. He tenido la oportunidad y posibilidad en los últimos 10 y 15 años de trabajar en asentamientos irregulares, conocer la realidad y la vida. Es una realidad con heterogeneidad de problemas y situaciones. Cuando hablamos del sinhogarismo y estamos hablado de viviendas desocupadas en crecimiento y viviendas vacías en crecimiento, nos demuestra que esta vivienda vacía estructural, es algo que no ha sido claramente atendido. La vivienda en vacía en Montevideo, tiene formas de combatirse. 

Hay procedimientos de expropiación ya estipulados.

Sí, en realidad, en Uruguay sí. En Brasil, también.

Ya que mencionaste lo de los inmuebles vacíos, hay un instrumento que es el Derecho a la Preferencia para las Intendencias, en cuanto hay un inmueble la prioridad de la compraventa es el gobierno departamental. ¿Funciona este procedimiento para aumentar la cantidad de terrenos a las carteras públicas de tierras?

Sí, funciona en Uruguay, sí. No conozco la implementación.

¿Se puede incorporar a la Cartera de Tierra, por ejemplo, esos inmuebles vacíos?

En realidad, con la normativa de los inmuebles abandonados, el crédito original era que el Estado uruguayo pudiese utilizar parte del stock de inmuebles abandonados para construir soluciones vinculadas, por ejemplo, a la vida social. Ese es el espíritu original. O sea, el espíritu es la expropiación.

El espíritu es construir soluciones que tenían la expropiación en aquella época como el mecanismo en el cual el Estado, el Estado no puede, como se dice, apropiarse de manera... Si el Estado se va a apropiar de un bien, tiene que pagar algo para quedárselo. No puede quedárselo sin retribuirte nada.

Pero si hay una deuda, ahí hay algo que el Estado no recaudó.

Claro, ese es el menos del 10% de los casos que nosotros no le pagamos tenían deuda. O sea que el problema de los inmuebles abandonados es que la gente paga la deuda.

Conceptualmente lo que les trato de decir es que el espíritu de utilizar estratégicamente los inmuebles abandonados para fines sociales es el espíritu original de la ley. Se vigiló en términos de inmuebles abandonados y restringe mucho las posibilidades de intervención porque la gente sencillamente puede rehabilitar una fachada y el inmueble ya no se declara vacío.

En ese sentido, creo que se vigiló al modelo pero no se leyó bien el fenómeno. Para mí Uruguay no tiene una política actualizada que reconozca claramente el vacío o la vacancia como origen, como causa del problema y eso le deja sus márgenes. Otra cuestión es que desde 2014 quedó demostrado que el Estado también es un agente de inmuebles abandonados. Es de locos.

Esa es otra cuestión que quería consultar, ¿existe un inventario, por ejemplo, de tierras públicas? Hubo iniciativas como, por ejemplo, algo de la OPP…

El Sistema Integrado Territorial, el SIC que está a alma, pero que fue una iniciativa que duró poco tiempo. Duró un periodo de gobierno y está. No hay alguna explicación de tierras públicas. He escuchado que intentan hacer inventarios de inmuebles inventarios de suelos.

Esa intención está...creo que el Uruguay no se ha preparado adecuadamente las agencias de gobierno, el sistema de políticas no está preparado adecuadamente para interactuar con el fenómeno de la vivienda vacía.

O sea, no están los instrumentos necesarios. Primero tienes que saber cuáles son los rangos de vacancia que tiene una ciudad. De la que tienen los barrios y después intervenir en los casos en los que sea necesario, porque sino ¿qué pasa? Desde hace muchas décadas la ciudad comienza a experimental altas tasas de vacancia estructural. Y sobre esa vacancia estructural han operado principalmente los agentes privados.

Los barrios que tienen altas tasas de vivienda vacía tienen poca demanda, los precios bajan y, si eso se mantiene, los precios bajan cada vez más, porque tiene cada vez menos gente. Representa una oportunidad para que procesos de especulación vayan adquiriendo inmuebles, adquiriendo propiedades y es lo que refleja, justamente, el vacío del accionar del Estado ellos operan desde la lógica, desde su racionalidad.

No le podés pedir a un agente privado que se maneje con fines sociales porque su motor no es social. En realidad, están interviniendo en lo que es un vacío de acción del Estado ese tendría que operar antes de que lo que se llama gentrificación que es cuando ya la gente no puede vivir a ningún costo porque la presión.

Sucede en muchos países, donde gobiernos también no ocuparon el lugar que tenían que ocupar para cuidar la ciudad, para cuidar a su población, para cuidar el desarrollo urbano en sus dimensiones ecológicas, sociales y económicas.

Eso me parece que es importante hablar del presente cuando los agentes privados comienzan a operar en esos territorios donde la venda vacía es alta la tasa de venta vacía es alta y esas agregaciones instaladas están operando sobre un vacío de acción del Estado.

Como para ir cerrando. Entiendo que el fenómeno tiene que ser contemplado de diferentes aristas y que para dimensionarlo hay que ver sus matices, pero en el entendido de que varios fenómenos están operando y que tenemos en conocimiento desde 2011 que hay 125 mil casas vacías, y de que no solo existe un fenómeno de construcción masiva de viviendas promovidas, sino que esto implica lógicas de fijación de precios de alquileres y también expulsión de personas a las “periferias” ¿no deberíamos concentrar también el fenómeno de las viviendas desocupadas en sí? ¿Existe normativa que lo regule?

Mencionas dos cosas distintas una es las viviendas que se están construyendo, por la Ley promovida. Me parece fundamental entender que en el sistema habitacional, como sistema, si vos tenés que diseñar políticas para que no aumente la tasa de vivienda vacía.

Si en realidad en el único eje en el que vos haces aportes, la dinámica del mercado de trabajo que genera la industria de la construcción es porque exoneras y  promover, un shock de nueva construcción que eso puede sumar su cuota a la tasa de vivienda vacías. Porque se lo estás inyectando a un mercado que demográficamente se mantiene estable. Estamos diseñando políticas que no funcionan, porque más allá de las grandes exoneraciones Uruguay no logró hacer más accesible la vivienda.

El otro aspecto de lo que mencionabas, es que existe un sueño de la gente de los 70 a los 90, que es el sueño de tener una casa afuera para descansar los fines de semana. La casa afuera es un elemento de un sistema habitacional razonable, que no sea excluyente. Para mi que la capital tenga hoy 5 mil personas sin hogar son fenómenos paralelos y heterogéneos que no están dentro de la misma coordenada que las promoción de viviendas y el aumento de tasas de vivienda vacía.

Pero ¿nosotros sabemos cuantas de esas casas desocupadas que son declaradas como segunda residencia son propiedad de una familia o de un proyecto de inversión promovida con más de 10 mil casas? Porque la casa está desocupada y ese es un concepto a tener en cuenta, pero ¿quién es el dueño una familia o un único desarrollador?

Si vos me preguntás o si vos querés imaginarte una política en la cual Uruguay traslade a la gente que está en la periferia de Canelones para Atlántida pues es una idea que vos manejes. Lo que yo entiendo es que el problema del acceso al derecho a la vivienda es que es tema autónomo de que Punta del Este pase diez meses al año vacío.

Pero esos edificios completamente vacíos pueden funcionar para fijar precios de alquiler, por ejemplo. Hay una cuestión política al margen de las 300 mil casas desocupadas son casas de balneario o no. Pero si vos tenés el triple de casas desocupadas que las cifras del déficit cuantitativo y el doble del déficit cualitativo, mientras, y al mismo tiempo, tenés un mercado que fija precios con exoneraciones impositivas. Ahí hay una cuestión de que la balanza está muy desequilibrada.

No hay absolutamente ninguna duda. Pero hay que cuidarse del esquematismo ingenuo. Vos podés agarrar las 150.000 viviendas vacías que tiene Uruguay, quitando más de la mitad que son de uso temporal. Pero creo que no hay que pensarlo de esa manera. Creo que se pueden desarrollar políticas e instrumentos para ambos casos.

Pero no es lo mismo tener una casa que tener cinco.

Pero la diferencia conceptual es esa casa que está en el piso 18 de una torre en Punta del Este ¿estás vacía o está desocupada? Si está vacía no tiene uso, ni de temporada, ni nada. Para mí que existan 120.000 viviendas vacías es que aproximadamente el Estado debería acercarse al 10 por ciento. No agarrar la totalidad para alcanzárselo a la población.