En ningún caso, los montos podrán ser inferiores ni los plazos superiores a los acordados con el nuevo socio que lo sustituye. Para el caso que el nuevo socio que lo sustituya hubiera abonado al contado el monto establecido para el ingreso a la vivienda, la cooperativa deberá hacer el pago en un plazo no mayor a treinta días.”Esta disposición, que defiende el derecho del socio saliente, fortaleciendo la condición de usuario, y que, por lo tanto, es muy importante, muchas veces es imposible de cumplir para la cooperativa si no consigue rápidamente alguien con capacidad de ahorro para ingresar en ese lugar.
Se termina, entonces, no ingresando al socio que tiene mejores características para integrarse a la cooperativa, ni al que tiene mayor necesidad de vivienda, sino a quien puede abonar más rápidamente el capital social. La situación es más compleja si está avanzada la amortización, porque entonces es mayor el capital a devolver, que es lo que debe integrar quien ingresa.
FUCVAM planteó hace tiempo esta dificultad al Ministerio de Vivienda, que mostró receptividad para buscar una solución, que permitiera financiar el ingreso en plazos mayores, sin perjudicar al núcleo saliente. La respuesta fue la Reglamentación Ministerial RM 153/2017, pero el procedimiento diseñado ha mostrado no ser el adecuado.
Porque el Ministerio otorga un préstamo al efecto, pero no al nuevo socio para integrar el capital social requerido (con lo que podría hacerlo en seguida y la cooperativa tendría los recursos para la devolución inmediata) sino que se le concede a la cooperativa para que haga esa devolución y otorgue un financiamiento “blando” al nuevo socio para integrar su capital social. Ambas posibilidades resuelven el problema, pero sus implicancias son muy distintas para la cooperativa, que en la opción elegida por el Ministerio debe mantener hipotecado el conjunto hasta que se termine de pagar el nuevo préstamo.
El Ministerio optó por otorgar el préstamo a la cooperativa, porque puede garantizarlo con la hipoteca del terreno y las construcciones, mientras que el nuevo socio no puede constituir una hipoteca sobre una vivienda de la cual tiene el uso y goce. Pero la extensión de la hipoteca vigente o el establecimiento de una nueva no es aceptable para las cooperativas, para las que terminar de pagar la deuda es una meta soñada, que se posterga al generar otro compromiso por veinticinco años (incluso, si el procedimiento se usa cada vez que un socio se retira, la hipoteca no terminaría de levantarse prácticamente nunca).
Además, si se debe realizar una nueva hipoteca, porque la original ya se levantó, eso tiene a su vez un costo desproporcionado, que también deberá cubrir la cooperativa o quien ingresa. Y asimismo no parece razonable hipotecar cuarenta, cincuenta, cien o más viviendas para respaldar un préstamo de algunas decenas de miles de dólares.
La cuestión sería, entonces, establecer una garantía satisfactoria para el Ministerio, pero no hipotecaria, que permita conceder directamente el préstamo a la familia interesada. Debe señalarse que esto no entra en contradicción con la propiedad colectiva, puesto que se trata de un problema que no es colectivo, sino individual (resolver la integración del capital social de una forma distinta que los socios originales, porque el momento también es distinto).
Para que el nuevo núcleo constituya esa garantía no hipotecaria puede haber varias alternativas: desde el descuento automático del sueldo (tal como hace el Banco República con algunos préstamos), aunque no cubriría todos los casos, a la firma de un fiador solidario, que podría ser un particular o la propia cooperativa, estableciendo en el contrato de uso y goce del nuevo socio que es falta grave no pagar el préstamo que se le otorgó.
Otra posibilidad, a la cual el MVOTMA ya recurrió en el Plan Quinquenal, es que exista un fondo de garantía que cubra las defecciones de quienes no cumplan sus compromisos, como se hace con los préstamos otorgados por instituciones financieras privadas. O cualquier otro tipo de garantía no hipotecaria, que el MVOTMA entienda conveniente y que esté al alcance de las familias interesadas.
El sistema, por otra parte, debería ser de adjudicación continua y no mediante una o dos postulaciones anuales, que hacen que la respuesta sea muy lenta, mientras que la cooperativa tiene plazos muy restringidos para devolver el capital social a la familia que egresa. Es importante que este aspecto y otros detalles operativos puedan ser analizados conjuntamente por las federaciones de usuarios y el Ministerio antes de su aprobación, para ajustarlos al máximo.
Este problema debe ser resuelto cuanto antes, porque está provocando un efecto seguramente no deseado por nadie: la gentrificación en las cooperativas de usuarios, al darse la sustitución de los núcleos de ingresos bajos y medio bajos originales, por otros, con una capacidad económica sensiblemente mayor.
Justamente, debido a la importancia que tiene este tema, es que el mismo está presente en prácticamente todas las reuniones que se desarrollan con las autoridades del MVOT. En general, se comparte el análisis realizado en este artículo, acerca de la buena intención de la medida, pero que termina siendo inefectiva porque las cooperativas no la han usado con la frecuencia ni la intensidad que se preveía, fundamentalmente por la cuestión de la garantía y la eventual hipoteca, ya mencionadas.
A partir de ese análisis es que se ha conversado con el MVOT la posibilidad de generar un Fondo Rotatorio, capitalizado por el MVOT y por INACOOP, del cual saldrían los préstamos, con características adecuadas y aceptables para las cooperativas, dando respuesta a esta necesidad cada vez más acuciante para el movimiento, y que se hace más compleja, a medida que pasa el tiempo y los capitales sociales se van incrementando.
